Ratgeber
Denkmalschutz Sanierung: Kosten & Steuervorteile 2026
Denkmalgeschützte Gebäude sanieren ist aufwendiger - aber steuerlich extrem attraktiv. Die Denkmal-AfA ermöglicht 100 % Abschreibung der Sanierungskosten in 12 Jahren. Passend dazu: Altbausanierung.
Das Wichtigste in Kürze
- Mehrkosten Denkmal-Sanierung: +20-70 % gegenüber normaler Sanierung
- Denkmal-AfA: Eigennutzer 90 % in 10 J., Vermieter 100 % in 12 J. absetzbar
- Abstimmung mit Denkmalbehörde VOR Baubeginn Pflicht
- Handwerker mit Altbau-Erfahrung sparen bis zu 25 %
Typische Mehrkosten
| Maßnahme | Normal | Denkmal |
|---|---|---|
| Fassade sanieren | 80-150 €/m² | 120-250 €/m² |
| Fenster (denkmalkonform) | 500-900 € | 800-2.000 € |
| Dach decken | 40-70 €/m² | 60-120 €/m² |
| Dämmung (Innendämmung!) | 60-120 €/m² | 80-180 €/m² |
| Treppe restaurieren | 2.000-5.000 € | 4.000-12.000 € |
Renovierung– was kostet das bei Ihnen?
Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was Ihr Vorhaben kostet, rechnet der Betrieb, der es sich ansieht: kurz beschreiben, bis zu drei Angebote vergleichen. Für Sie kostenlos.
Denkmal-AfA: Der Steuervorteil
- Eigennutzer: 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar (§10f EStG)
- Vermieter: 100 % über 12 Jahre absetzbar (§7i EStG)
- Beispiel: 200.000 € Sanierung bei 42 % Steuersatz = bis zu 84.000 € Steuerrückerstattung!
- Voraussetzung: Abstimmung mit Denkmalbehörde VOR Baubeginn, Bescheinigung nach Abschluss
Was beeinflusst den Preis?
- Denkmalschutz-Auflagen: Materialien und Techniken müssen genehmigt werden. Historische Fenster restaurieren statt tauschen: 3-5× teurer als Standardfenster.
- Fachhandwerker: Restauratoren, Steinmetze, Stuckateure - Spezialisten kosten 50-100 % mehr als Standard-Handwerker.
- Abstimmung: Jede Maßnahme muss mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Verzögerungen = Kosten.
- Förderung: Denkmal-AfA (§ 7i/10f EStG): 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre. Zuschüsse der Länder und Stiftungen.
- Energetische Sanierung: Innendämmung statt WDVS (Fassade darf nicht verändert werden). Teurer, aber förderfähig.
Ablauf: Denkmal-Sanierung
- Denkmal-Gutachten: Was steht unter Schutz? Fassade, Innenräume, Dach, Details?
- Abstimmung mit Behörde: Sanierungskonzept vorlegen. Dauer: 4-12 Wochen.
- Fachfirmen beauftragen: Nur zugelassene Restauratoren und Partnerbetriebe.
- Ausführung: Dokumentation aller Schritte (Pflicht für Denkmal-AfA und Zuschüsse).
- Abnahme: Denkmalbehörde + ggf. Energieberater für Fördernachweis.
Tipp: Trennen Sie die Gewerke. Für die denkmalrelevanten Teile brauchen Sie zugelassene Restauratoren, für Sanitär, Elektrik und Boden im Inneren meist nicht. Getrennt ausgeschrieben sehen Sie, welcher Teil den Denkmalaufschlag wirklich trägt.
💡 Rechenbeispiel: Altbau-Fassade (Denkmal, 200m²)
Häufige Fragen
Dürfen Handwerker am Denkmal arbeiten?
Ja - entscheidend sind Qualifikation und nachgewiesene Erfahrung mit Altbau und Denkmalobjekten. Wichtig ist die enge Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde, die Materialien und Techniken vorgeben kann.
Was darf ich bei einem Denkmal nicht ändern?
Fassadengestaltung, Fensteroptik (Sprossen!), Dachform, historische Elemente. Fassadendämmung außen ist oft verboten - nur Innendämmung erlaubt. Fenster müssen optisch historisch sein.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA?
Eigennutzer: 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar (§10f EStG). Vermieter: 100 % über 12 Jahre (§7i EStG). Voraussetzung: Abstimmung mit Denkmalbehörde VOR Baubeginn.
Lohnt sich der Kauf einer Denkmalimmobilie?
Steuerlich ja - bei 200.000 € Sanierung und 42 % Steuersatz bis zu 84.000 € Rückerstattung. Aber: Sanierung dauert länger, kostet mehr und hat strenge Auflagen. Nur mit erfahrenem Architekten.
Weiterführende Ratgeber
Was kostet das bei Ihnen?
Die Spannen oben sind Richtwerte. Den Preis für Ihr Vorhaben nennt Ihnen der Betrieb, der es sich ansieht. Beschreiben Sie es kurz, Sie erhalten bis zu drei Angebote zum Vergleich. Für Sie kostenlos.
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