Dachgeschosse, die zu Wohnraum werden, Gauben und Aufstockungen. Auftragswerte ab etwa 100.000 Euro. Hier erfahren Sie, worauf es bei diesem Gewerk in München ankommt.
Dachausbau & Umbau · München
Oberbayern
- Richtwert
- 800 bis 2.500 €/m²
- Bezogen auf
- Ausbau je Quadratmeter neuer Wohnfläche, inklusive Dämmung, Trockenbau und Oberflächen
- Ausführung
- 31 bis 106 Tage als grober Phasenansatz, ohne Genehmigung und Lieferzeit
- Anfrage
- kostenlos, höchstens drei Betriebe
München und Umgebung, unter anderem Dachau, Germering, Unterschleißheim, Garching, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Erding, Freising und Wolfratshausen. Liegt Ihr Ort nicht dabei, fragen Sie trotzdem an — wir arbeiten deutschlandweit.
Ausbaubetrieb in München: worauf es im Bestand ankommt
Ein Dachausbau ist in München selten nur eine Bauaufgabe. Er schafft neuen Wohnraum, und damit hängen drei Dinge daran, die vor jeder Planung zu klären sind. Erstens die Genehmigung: eine Gaube oder eine Aufstockung verändert die äußere Gestalt, und in Erhaltungssatzungsgebieten sowie bei Ensembleschutz ist das zustimmungspflichtig. Zweitens die Stellplatzfrage, denn neue Wohnfläche kann eine Stellplatzpflicht auslösen, und in der Innenstadt lässt die sich oft nur durch Ablöse erfüllen, was spürbar Geld kostet. Drittens, bei Eigentümergemeinschaften, der Dachraum selbst: er gehört in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum, und sein Ausbau berührt die Substanz des Hauses. Bautechnisch entscheidet dann die vorhandene Höhe. Bayerische Bauordnung verlangt für Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von 2,30 m über der Hälfte der Grundfläche; wo der alte Dachstuhl das nicht hergibt, führt der Weg über eine Kniestockerhöhung oder eine Gaube.
Am häufigsten geht es dabei um Dachgeschosse, die zu Wohnraum werden, Gauben und Aufstockungen. Auftragswerte ab etwa 100.000 Euro.
Was es kostet
800 bis 2.500 €/m²
Ausbau je Quadratmeter neuer Wohnfläche, inklusive Dämmung, Trockenbau und Oberflächen.
Ein typischer Orientierungswert liegt bei 1.400 €/m².
Günstiger wird es
ausreichende Stehhöhe vorhanden, keine Gaube, Fenster bleiben.
Teurer wird es
Gaube oder Kniestockerhöhung, Bad im Dachgeschoss, Statik muss ertüchtigt werden.
Das sind bundesweite Richtwerte aus unserem Ratgeber, keine Zahlen für München — eigene Erhebungen je Stadt haben wir nicht, und wir schreiben lieber nichts als etwas Ausgedachtes. Was Ihr Vorhaben kostet, rechnet der Betrieb, der es sich ansieht.
Dachausbau & Umbau– was kostet das bei Ihnen?
Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was Ihr Vorhaben kostet, rechnet der Betrieb, der es sich ansieht: kurz beschreiben, bis zu drei Angebote vergleichen. Für Sie kostenlos.
Anfahrt in München und Umgebung
Innerhalb des Mittleren Rings ist nicht die Entfernung das Thema, sondern der Halt vor der Tür. Anwohnerparken gilt fast flächendeckend, und wer ein Gerüst, einen Container oder einen Möbellift braucht, beantragt eine Halteverbotszone beim Kreisverwaltungsreferat; die will mit Vorlauf beantragt sein und kostet Gebühr. Nach außen reicht der Umkreis von 50 km bis Starnberg, Freising, Erding und Landsberg.
Das Material geht beim Dachausbau über das Treppenhaus oder über einen Außenaufzug am Gerüst; Trockenbauplatten in voller Länge passen selten um ein Altbaupodest. Bei laufendem Wohnbetrieb im Haus ist zudem die Staubabschottung im Treppenhaus ein eigener Punkt, kein Nebensatz. Sagen Sie dazu, ob der Dachraum über eine feste Treppe erreichbar ist, wie hoch der First über dem Rohboden steht und ob ein Hof für Gerüst und Container zur Verfügung steht.
Liegt Ihr Objekt weiter draußen, beschreiben Sie Ihr Vorhaben trotzdem. Dann suchen wir gezielt einen Betrieb, der näher dran ist; einer, der eine Stunde fährt, rechnet das ein.
Was der Betrieb wissen muss
Je genauer Ihre Beschreibung, desto belastbarer das Angebot. Bei dachausbau & umbau kommt es auf diese Punkte an:
- Wie hoch ist der First über dem Rohboden, und wie groß ist die Grundfläche?
- Soll eine Gaube dazukommen oder der Kniestock erhöht werden?
- Gibt es bereits eine Bauvoranfrage oder eine Auskunft der Lokalbaukommission?
- Sind Bad und Heizung im Dachgeschoss vorgesehen? Davon hängen die Leitungswege ab.
Fotos helfen mehr als jede Beschreibung. Was Sie nicht wissen, lassen Sie offen — der Betrieb fragt nach.
Was zu Dachausbau & Umbau dazugehört
Diese Positionen stehen in einem vollständigen Angebot. Fehlt eine davon, fragen Sie nach — meist ist sie nicht entfallen, sondern kommt später als Nachtrag.
- 01.00Stehhöhe und Statik prüfen, Bauantrag oder Bauvoranfrage klären
- 02.00Gaube oder Dachfenster einbauen, Kniestock erhöhen wo nötig
- 03.00Zwischensparren- oder Aufsparrendämmung, Dampfbremse luftdicht anschließen
- 04.00Elektro und gegebenenfalls Sanitär einziehen
- 05.00Trockenbau, Estrich oder Trockenestrich, Bodenbelag
- 06.00Maler, Treppe, Abnahme
Wie lange es dauert
Die Ausführungsphasen summieren sich in diesem groben Ansatz auf 31 bis 106 Tage. Planung, Genehmigung, Lieferzeit und Wartezeiten zwischen Gewerken kommen je nach Vorhaben hinzu. Der Betrieb erstellt den verbindlichen Zeitplan.
- Planung, Statik, Genehmigung14–60 Tage
- Gaube oder Dachfenster3–10 Tage
- Dämmung und Dampfbremse3–8 Tage
- Elektro und Sanitär3–8 Tage
- Trockenbau und Oberflächen8–20 Tage
Drei Fehler, die teuer werden
Stehhöhe zu spät geprüft
Die Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume in der Regel 2,30 Meter lichte Höhe über der Hälfte der Grundfläche. Wer das erst nach der Planung prüft, steht vor Kniestockerhöhung oder Gaube — und vor einem völlig anderen Budget.
Dampfbremse nicht luftdicht
Jede Durchdringung für Steckdosen, Leuchten oder Rohre ist eine Stelle, an der warme Innenluft in die Dämmung zieht und dort kondensiert. Das Ergebnis ist Feuchte in der Konstruktion, oft erst nach Jahren sichtbar. Klebebänder und Manschetten sind kein Luxus.
Stellplatzpflicht übersehen
Neue Wohnfläche kann eine Stellplatzpflicht auslösen. In innerstädtischen Lagen lässt die sich häufig nur durch Ablöse erfüllen, und die kostet je nach Kommune einen vier- bis fünfstelligen Betrag. Das gehört in die erste Kalkulation, nicht in die Schlussrechnung.
Zuschüsse und Steuer
Die Dämmung im Zuge des Ausbaus kann als Maßnahme an der Gebäudehülle über das BAFA mit 15 Prozent Grundförderung förderfähig sein. Vor dem Antrag ist ein Vertrag mit Förderbedingung nötig; der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Der Innenausbau selbst wird dadurch nicht gefördert; für begünstigte Handwerkerlöhne kann §35a EStG relevant sein.
So läuft es
- Sie beschreiben Ihr Vorhaben, etwa zwei Minuten.
- Wir geben die Anfrage an einen Partnerbetrieb weiter, der im Gebiet München arbeitet, höchstens an drei.
- Der Betrieb meldet sich bei Ihnen und sieht sich die Sache an.
- Den Vertrag schließen Sie direkt mit dem Betrieb. bauenX führt selbst nichts aus.
Die Anfrage ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Ob ein Betrieb verfügbar ist und was die Arbeit kostet, klären wir anhand Ihres konkreten Vorhabens.
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- Sanierungsbetrieb in München
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- Sanierungsbetrieb in München
- Solarbetrieb in München
- Badsanierer in München
- Trockenbauer in München
- Elektrobetrieb in München
- Heizungsbauer in München
- Bodenleger in München
- Fliesenleger in München
- Malerbetrieb in München
Häufige Fragen zu Dachausbau & Umbau
Brauche ich eine Baugenehmigung?
Wenn sich die äußere Gestalt ändert, also bei Gaube oder Kniestockerhöhung, fast immer. Ein reiner Innenausbau ohne Eingriff in die Hülle ist in vielen Bundesländern verfahrensfrei, eine Nutzungsänderung zu Wohnraum aber nicht. Eine Bauvoranfrage schafft früh Klarheit.
Gaube oder Dachfenster?
Dachfenster sind deutlich günstiger und meist genehmigungsfrei, bringen aber keine Stehhöhe. Eine Gaube schafft nutzbare Fläche und Kopffreiheit, kostet ab etwa 12.000 Euro und verändert die Fassade, was die Genehmigung nötig macht.
Wie lange dauert ein Dachausbau?
Die Bauzeit selbst liegt bei vier bis acht Wochen. Der längere Teil ist oft davor: Planung, Statik und Genehmigung brauchen zwei Wochen bis zwei Monate, bei Denkmalschutz mehr.
Was kostet das bei Ihnen?
Die Spannen oben sind Richtwerte. Den Preis für Ihr Vorhaben nennt Ihnen der Betrieb, der es sich ansieht. Beschreiben Sie es kurz, Sie erhalten bis zu drei Angebote zum Vergleich. Für Sie kostenlos.
Kostenlos · unverbindlich · höchstens drei Betriebe je Anfrage