Dachgeschosse, die zu Wohnraum werden, Gauben und Aufstockungen. Auftragswerte ab etwa 100.000 Euro. Hier erfahren Sie, worauf es bei diesem Gewerk in München ankommt.
Dachausbau & Umbau · München
Oberbayern
- Richtwert
- 800 bis 2.500 €/m²
- Bezogen auf
- Ausbau je Quadratmeter neuer Wohnfläche, inklusive Dämmung, Trockenbau und Oberflächen
- Ausführung
- 31 bis 106 Tage als grober Phasenansatz, ohne Genehmigung und Lieferzeit
- Anfrage
- kostenlos, höchstens drei Betriebe
München und Umgebung, unter anderem Dachau, Germering, Unterschleißheim, Garching, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Erding, Freising und Wolfratshausen. Liegt Ihr Ort nicht dabei, fragen Sie trotzdem an — wir arbeiten deutschlandweit.
Ausbaubetrieb in München: worauf es im Bestand ankommt
Ein Dachausbau ist in München selten nur eine Bauaufgabe. Er schafft neuen Wohnraum, und damit hängen drei Dinge daran, die vor jeder Planung zu klären sind. Erstens die Genehmigung: eine Gaube oder eine Aufstockung verändert die äußere Gestalt, und in Erhaltungssatzungsgebieten sowie bei Ensembleschutz ist das zustimmungspflichtig. Zweitens die Stellplatzfrage, denn neue Wohnfläche kann eine Stellplatzpflicht auslösen, und in der Innenstadt lässt die sich oft nur durch Ablöse erfüllen, was spürbar Geld kostet. Drittens, bei Eigentümergemeinschaften, der Dachraum selbst: er gehört in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum, und sein Ausbau berührt die Substanz des Hauses. Bautechnisch entscheidet dann die vorhandene Höhe. Bayerische Bauordnung verlangt für Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von 2,30 m über der Hälfte der Grundfläche; wo der alte Dachstuhl das nicht hergibt, führt der Weg über eine Kniestockerhöhung oder eine Gaube.
Mögliche Vorhaben: Dachgeschosse, die zu Wohnraum werden, Gauben und Aufstockungen. Auftragswerte ab etwa 100.000 Euro.
Vor der Beauftragung in München prüfen
Diese örtlichen Planungshilfen sind für Dachausbau & Umbau relevant. Karten und Portale geben erste Hinweise; die konkrete Adresse und die geplante Maßnahme entscheiden.
Fläche für Gerüst, Container und Anlieferung einplanen
Für eine private Baustelle auf öffentlichem Verkehrsgrund stellt München einen eigenen Antrag bereit. Darin werden unter anderem Gerüst, Schuttcontainer, Kran, Hebebühne und Materiallager erfasst. Zeichnen Sie daher nicht nur das Gerüst ein, sondern auch die gesamte benötigte Fläche und den Zeitraum. Eine Halteverbotszone allein ersetzt die Erlaubnis für die Baustelleneinrichtung nicht. Klären Sie im Angebot, wer Antrag, Beschilderung und Gebühren übernimmt.
Für den Ortstermin: Lageplan mit Maßen, geplanter Zeitraum, Fußgängerführung und Angaben zu Container, Gerüst oder Hebegerät.
Landeshauptstadt München: Antrag für private Baustellen auf Verkehrsflächen (PDF)↗Amtliche Informationen redaktionell geprüft am 26.09.2026. Die verlinkte Stelle bestätigt den aktuellen Stand und den Prüfbedarf für Ihr Objekt.
Was es kostet
800 bis 2.500 €/m²
Ausbau je Quadratmeter neuer Wohnfläche, inklusive Dämmung, Trockenbau und Oberflächen.
Ein typischer Orientierungswert liegt bei 1.400 €/m².
Günstiger wird es
ausreichende Stehhöhe vorhanden, keine Gaube, Fenster bleiben.
Teurer wird es
Gaube oder Kniestockerhöhung, Bad im Dachgeschoss, Statik muss ertüchtigt werden.
Die Preisorientierung gilt bundesweit. Für München liegt keine eigene Preisstichprobe vor. Material, Untergrund, Zugang und Umfang Ihrer Arbeiten bestimmen das Angebot nach dem Ortstermin.
Dachausbau & Umbau– was kostet das bei Ihnen?
Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was Ihr Vorhaben kostet, rechnet der Betrieb, der es sich ansieht: kurz beschreiben, bis zu drei Angebote vergleichen. Für Sie kostenlos.
Anfahrt in München und Umgebung
Zum Münchner Umland gehören unter anderem Dachau, Starnberg, Freising und Erding; auch weitere Projektorte können angefragt werden. Im dicht bebauten Stadtgebiet gehört die Baustellenfläche ins Angebot: Wo stehen Gerüst und Container, wie gelangt Material ins Haus? München hat für private Baustellen auf öffentlichen Verkehrsflächen ein eigenes Antragsverfahren beim Mobilitätsreferat. Bedarf, Zeitraum und Antragsteller sollten vor der Beauftragung feststehen.
Das Material geht beim Dachausbau über das Treppenhaus oder über einen Außenaufzug am Gerüst; Trockenbauplatten in voller Länge passen selten um ein Altbaupodest. Bei laufendem Wohnbetrieb im Haus ist zudem die Staubabschottung im Treppenhaus ein eigener Punkt, kein Nebensatz. Sagen Sie dazu, ob der Dachraum über eine feste Treppe erreichbar ist, wie hoch der First über dem Rohboden steht und ob ein Hof für Gerüst und Container zur Verfügung steht.
Wird öffentlicher Straßenraum gebraucht, sind Aufstellfläche, Zeitraum, Fußgängerführung und mögliche Verkehrsmaßnahmen mit der zuständigen Stelle zu klären. Eine Halteverbotszone sichert Parkraum; sie ersetzt keine Erlaubnis für Gerüst, Container oder andere Baustelleneinrichtungen. Vereinbaren Sie im Angebot, wer Abstimmung, Anträge, Beschilderung und Gebühren übernimmt.
Liegt Ihr Objekt weiter draußen, beschreiben Sie Ihr Vorhaben trotzdem. Dann suchen wir gezielt einen Betrieb, der näher dran ist; einer, der eine Stunde fährt, rechnet das ein.
Was der Betrieb wissen muss
Je genauer Ihre Beschreibung, desto belastbarer das Angebot. Für Ihr Vorhaben sind diese Angaben hilfreich:
- Wie hoch ist der First über dem Rohboden, und wie groß ist die Grundfläche?
- Soll eine Gaube dazukommen oder der Kniestock erhöht werden?
- Gibt es bereits eine Bauvoranfrage oder eine Auskunft der Lokalbaukommission?
- Sind Bad und Heizung im Dachgeschoss vorgesehen? Davon hängen die Leitungswege ab.
Fotos helfen mehr als jede Beschreibung. Was Sie nicht wissen, lassen Sie offen — der Betrieb fragt nach.
Kontrollpunkte für Dachausbau & Umbau
Bauzustände · Dachausbau & Umbau
Prüfen, solange Sie noch hinsehen können.
Verdeckte Arbeiten lassen sich später nur mit Aufwand beurteilen. Vereinbaren Sie die passenden Kontrollpunkte mit dem Betrieb im Bauablauf.
- Das Aufmaß
- Grundfläche, anrechenbare Wohnfläche, Stehhöhen und Dachflächen unterscheiden; Fenster, Treppe und Haustechnik einzeln zählen.
- Vor Bestellung und Beginn
- Tragfähigkeit, zulässige Nutzung, Rettungsweg und Zugang vor der Ausstattungswahl klären.
- Dämmung, Luftdichtheit, Lüftung und sommerlichen Wärmeschutz als gemeinsamen Aufbau planen.
- Vor dem Schließen
- Luftdichte Anschlüsse und Durchdringungen vor der Innenbekleidung prüfen und dokumentieren lassen.
- Bei der gemeinsamen Übergabe
- Aufbau, Treppe, Fenster und technische Funktionen gegen die freigegebene Planung prüfen.
- Genehmigungs- und Ausführungsunterlagen sowie vereinbarte Mess- und Energienachweise übergeben lassen.
Was zu Dachausbau & Umbau dazugehört
Diese Positionen stehen in einem vollständigen Angebot. Fehlt eine davon, fragen Sie nach — meist ist sie nicht entfallen, sondern kommt später als Nachtrag.
- 01.00Stehhöhe und Statik prüfen, Bauantrag oder Bauvoranfrage klären
- 02.00Gaube oder Dachfenster einbauen, Kniestock erhöhen wo nötig
- 03.00Zwischensparren- oder Aufsparrendämmung, Dampfbremse luftdicht anschließen
- 04.00Elektro und gegebenenfalls Sanitär einziehen
- 05.00Trockenbau, Estrich oder Trockenestrich, Bodenbelag
- 06.00Maler, Treppe, Abnahme
Wie lange es dauert
Die Ausführungsphasen summieren sich in diesem groben Ansatz auf 31 bis 106 Tage. Planung, Genehmigung, Lieferzeit und Wartezeiten zwischen Gewerken kommen je nach Vorhaben hinzu. Der Betrieb erstellt den verbindlichen Zeitplan.
- Planung, Statik, Genehmigung14–60 Tage
- Gaube oder Dachfenster3–10 Tage
- Dämmung und Dampfbremse3–8 Tage
- Elektro und Sanitär3–8 Tage
- Trockenbau und Oberflächen8–20 Tage
Drei Fehler, die teuer werden
Stehhöhe zu spät geprüft
Die zulässige Nutzung als Aufenthaltsraum hängt von der jeweiligen Landesbauordnung ab. Lichte Höhe, anrechenbare Flächen, Belichtung und Rettungswege sind vor der Ausbauplanung zu prüfen. Eine pauschale Höhenangabe ist dafür nicht ausreichend.
Dampfbremse nicht luftdicht
Jede Durchdringung für Steckdosen, Leuchten oder Rohre ist eine Stelle, an der warme Innenluft in die Dämmung zieht und dort kondensiert. Das Ergebnis ist Feuchte in der Konstruktion, oft erst nach Jahren sichtbar. Klebebänder und Manschetten sind kein Luxus.
Stellplatzpflicht übersehen
Neue Wohnfläche kann eine Stellplatzpflicht auslösen. In innerstädtischen Lagen lässt die sich häufig nur durch Ablöse erfüllen, und die kostet je nach Kommune einen vier- bis fünfstelligen Betrag. Das gehört in die erste Kalkulation, nicht in die Schlussrechnung.
Zuschüsse und Steuer
Für den Innenausbau als solchen gibt es aus der Gebäudehüllenförderung keine pauschale Quote. Dämmung und geeignete Dachfenster sind gesondert zu prüfen; neue Wohnflächen und Bestandsmaßnahmen eindeutig zuordnen. An der Gebäudehülle sind 15 Prozent Grundförderung über das BAFA möglich; die Basis-Kostenobergrenze liegt bei 30.000 Euro je Wohneinheit. Für iSFP-Fälle gelten besondere Kosten- und Bonusregeln, seit Juli 2026 auch eine Mindestinvestition; den eigenen Fall anhand der aktuellen BEG-Regeln prüfen. Für BEG-Einzelmaßnahmen ist vor Antragstellung ein förderkonformer Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung erforderlich; Antrag vor Vorhabenbeginn. Technische Mindestanforderungen, Nachweise und förderfähigen Umfang vorab mit der Energieeffizienz-Expertise beziehungsweise dem ausführenden Betrieb klären. Alternativ kann § 35c EStG bei einem selbst genutzten eigenen Gebäude über zehn Jahre und erfüllten technischen Voraussetzungen bis zu 20 Prozent über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt, ermöglichen. Die vorgeschriebene Bescheinigung ist nötig; dieselbe Maßnahme nicht mit öffentlichem Zuschuss oder § 35a kombinieren. Für begünstigte Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten im bestehenden Haushalt kann § 35a EStG 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro jährlich je Haushalt, als Steuerermäßigung ermöglichen. Rechnung und Zahlung auf das Konto des Betriebs sind nötig; Material und Neubauarbeiten zählen nicht. Öffentlich bezuschusste Maßnahmen sind von dieser Handwerkerermäßigung ausgeschlossen.
So läuft es
- Sie beschreiben Ihr Vorhaben, etwa zwei Minuten.
- Wir suchen einen passenden Partnerbetrieb für Ihr Vorhaben in München. Ihre Anfrage geben wir an höchstens drei passende Betriebe weiter.
- Der Betrieb meldet sich bei Ihnen und sieht sich die Sache an.
- Den Vertrag schließen Sie direkt mit dem Betrieb. bauenX führt selbst nichts aus.
Die Anfrage ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Ob ein Betrieb verfügbar ist und was die Arbeit kostet, klären wir anhand Ihres konkreten Vorhabens.
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- Solarbetrieb in München
- Badsanierer in München
- Trockenbauer in München
- Elektrobetrieb in München
- Heizungsbauer in München
- Bodenleger in München
- Fliesenleger in München
- Malerbetrieb in München
Häufige Fragen zu Dachausbau & Umbau
Brauche ich eine Baugenehmigung?
Wenn sich die äußere Gestalt ändert, also bei Gaube oder Kniestockerhöhung, fast immer. Ein reiner Innenausbau ohne Eingriff in die Hülle ist in vielen Bundesländern verfahrensfrei, eine Nutzungsänderung zu Wohnraum aber nicht. Eine Bauvoranfrage schafft früh Klarheit.
Gaube oder Dachfenster?
Ein Dachfenster bringt Licht, vergrößert aber die Stehhöhe nicht. Eine Gaube kann den nutzbaren Raum verändern und greift stärker in Tragwerk und Gebäudehülle ein. Vergleichen Sie Konstruktion, Anschlüsse, sommerlichen Wärmeschutz und den örtlich geklärten Genehmigungsbedarf statt nur den Elementpreis.
Wie lange dauert ein Dachausbau?
Die Bauzeit selbst liegt bei vier bis acht Wochen. Der längere Teil ist oft davor: Planung, Statik und Genehmigung brauchen zwei Wochen bis zwei Monate, bei Denkmalschutz mehr.
Was kostet das bei Ihnen?
Die Spannen oben sind Richtwerte. Den Preis für Ihr Vorhaben nennt Ihnen der Betrieb, der es sich ansieht. Beschreiben Sie es kurz, Sie erhalten bis zu drei Angebote zum Vergleich. Für Sie kostenlos.
Kostenlos · unverbindlich · höchstens drei Betriebe je Anfrage