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165 Städte · 2016 Ortsratgeber

A

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Aachen

Aachen liegt in einer Mulde zwischen Eifelausläufern und dem Dreiländereck, und der Bestand reicht vom mittelalterlichen Kern über gründerzeitliche Quartiere im Frankenberger Viertel und rund um den Lousberg bis zum Wiederaufbau der fünfziger Jahre. Bei Eingriffen in tragende Bauteile ist die standortbezogene Erdbebengefährdung mit der Tragwerksplanung zu klären. Die Karte des Geologischen Dienstes NRW stellt Erdbebenzonen und geologische Untergrundklassen dar; die Adresse und der Baugrund sind maßgeblich. Beim Material fällt auf: An Sockeln, Gewänden, Portalen und Treppen sitzt vielfach Aachener Blaustein, ein regionaler Kalkstein, der eigene Regeln bei Reinigung und Instandsetzung verlangt. Als Hochschulstadt hat Aachen zudem einen überdurchschnittlichen Anteil vermieteter und in Wohngemeinschaften genutzter Wohnungen.

Baden-Württemberg

Aalen

Aalen liegt auf der Ostalb, und unter der Stadt liegt Geschichte, die für Bauvorhaben eine praktische Seite hat. Das römische Reiterkastell Aalen war mit rund sechs Hektar und Maßen von 277 mal 214 Metern das größte Reiterkastell nördlich der Alpen; seit 2005 gehört es als Abschnitt des Obergermanisch-Raetischen Limes zum Welterbe der UNESCO. Für Eigentümer bedeutet die Lage in einer alt besiedelten Landschaft nicht, dass ein bestimmtes Grundstück betroffen wäre — die allermeisten sind es nicht. Es bedeutet aber, dass man wissen sollte, was gilt, wenn bei Erdarbeiten etwas zum Vorschein kommt. Das Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg regelt das in § 20 für zufällige Funde, und die Regel ist kurz genug, um sie zu kennen, bevor der Bagger kommt: anzeigen und vier Werktage nichts verändern.

Nordrhein-Westfalen

Arnsberg

Arnsberg liegt im Sauerland an der Ruhr, und das Stadtgebiet umfasst 193,39 Quadratkilometer, von denen 121,10 Quadratkilometer Wald sind — 63 Prozent. Die Höhenlage reicht von 146 bis 448 Meter über Normalnull, der Unterschied im Stadtgebiet beträgt also rund dreihundert Meter. Für Bauvorhaben ist das keine landschaftliche Beschreibung, sondern eine technische: Sehr viele Grundstücke liegen am Hang, und ein Geländesprung verändert drei Dinge gleichzeitig. Erstens den Zugang, weil Material, Gerüst und Container nicht einfach abgestellt werden können. Zweitens die Statik, weil abgefangenes Erdreich Druck auf Mauern und Wände ausübt. Drittens das Wasser, das am Hang nicht von unten steigt, sondern seitlich über wenig durchlässigen Schichten ankommt. Die Faustregel für Eigentümer: Am Hang kostet selten das Bauteil mehr — es kostet das Drumherum.

Bayern

Aschaffenburg

Die Stadt liegt am Untermain, mit einem Hang vom Fluss hinauf zum Schloss und dem Spessart im Rücken. Der Bestand reicht von Gründerzeithäusern in den Innenstadtvierteln über Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte bis zu Einfamilienhäusern in den Hanglagen. Auffällig ist der alte Baumbestand: In vielen Wohnstraßen und Gärten stehen große Bäume unmittelbar am Haus, und das prägt jede Baustelle vom Gerüst bis zum Leitungsgraben.

Bayern

Augsburg

Durch Augsburg fließt Wasser, und zwar mitten durch die Stadt. Das historische Wassermanagement-System mit seinen Kanälen, Wassertürmen und Brunnen ist seit 2019 UNESCO-Welterbe, und im Lechviertel laufen die Kanäle unmittelbar an den Häusern entlang oder unter ihnen hindurch. Für Eigentümer bedeutet das ganz praktische Dinge: dauerhaft feuchtebelastete Sockel, Gerüste, die nicht überall aufgestellt werden können, und ein Umfeld, in dem Eingriffe genehmigungspflichtig sind. Die Altstadt steht zudem als Ensemble unter Denkmalschutz — nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz ist dort alles erlaubnispflichtig, was das Erscheinungsbild verändert. Ein dritter, ganz anderer Bestand ist das Textilviertel: Backsteinbauten der Industriezeit mit hohen Hallen und großen Fensterflächen, von denen viele inzwischen zu Wohnungen umgebaut sind. Außerhalb liegt die Stadt auf der Schotterebene von Lech und Wertach — tragfähiger Kies, dafür stellenweise hoch anstehendes Grundwasser.

B

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Bad Salzuflen

Bad Salzuflen ist Heilbad im Kreis Lippe — den Titel Bad führt die Stadt seit 1914, die Gradierwerke prägen das Stadtbild seit Jahrhunderten und gehörten um 1716 zur Saline, in der aus der Sole Salz gewonnen wurde. Der Bestand hat zwei Seiten: eine Fachwerkaltstadt mit Bauten der Renaissance, die ältesten aus dem 16. Jahrhundert, und darum herum Kurhäuser, Pensionen, Klinikbauten und Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte bis heute. Diese Mischung hat eine Folge, die man nicht sieht, aber hört: In einem Kurgebiet gelten die strengsten Lärmwerte, die das deutsche Immissionsschutzrecht kennt.

Baden-Württemberg

Balingen

Balingens Innenstadt ist eine Planstadt, und sie hat ein genaues Geburtsdatum: Am 30. Juni und 1. Juli 1809 zerstörte ein Stadtbrand nach einem Blitzschlag 335 der 390 Gebäude innerhalb der Stadtmauer; von etwa 2.400 Einwohnern wurden 1.900 obdachlos. Bis 1815 wurde die Stadt neu aufgebaut, klassizistisch geordnet, mit der Friedrichstraße als Hauptachse und einem Marktplatz samt umliegenden Straßen im Quadratstil. Es war nicht der erste Brand — 1546, 1607, 1672 und 1724 hatte es ebenfalls gebrannt, und 1809 milderte die württembergische Brandversicherung die Folgen. Um diesen Kern liegen Gründerzeit, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und die Dorfkerne der Teilorte.

Bayern

Bamberg

Bamberg hat einen Altbaubestand, den es in dieser Dichte in Deutschland kaum ein zweites Mal gibt — die Stadt ist im Krieg weitgehend verschont geblieben, und entsprechend viele Gebäude tragen noch ihre ursprüngliche Konstruktion. Am deutlichsten wird das über den Köpfen: In vielen Häusern steht ein Dachstuhl, der zwei-, drei- oder vierhundert Jahre alt ist, gefügt mit Zapfen, Blättern und Überblattungen, oft aus Eiche und ganz ohne Metall. Diese Konstruktionen sind kein Provisorium, das man irgendwann ersetzt, sondern ein Tragwerk, das genau so funktioniert, wie es gedacht war — die Verbindungen verteilen die Lasten und lassen dem Holz Bewegungsspielraum, statt es starr festzuhalten. Für Eigentümer heißt das, dass eine Dacharbeit in Bamberg oft eine Zimmererarbeit ist: Nicht Austausch ist die erste Antwort, sondern Instandsetzung, und die verlangt jemanden, der die alten Verbindungen lesen kann.

Sachsen

Bautzen

Bautzen ist die historische Hauptstadt der Oberlausitz, und ihre Altstadt steht auf steilen Granitfelsen über der Spree — daher die Silhouette mit ihren Türmen, von denen heute noch siebzehn stehen, dazu Reste der Stadtbefestigung und barocke Fassaden. In der Stadt selbst ist der Bestand massiv gebaut, auf und aus dem Fels. Im Umland beginnt dagegen eine Bauweise, die es in dieser Form nur hier gibt: das Umgebindehaus, bei dem ein hölzernes Stützensystem die Last von Dach und Obergeschoss um eine Blockstube herumführt. Dazu kommen Gründerzeit, Wohnungsbau der DDR-Jahrzehnte und Neubaugebiete am Rand.

Bayern

Bayreuth

Bayreuth ist als Barockstadt der Markgrafenzeit angelegt, und dafür steht ein Material: Sandstein in französisch anmutenden, klassizierenden Formen. Das Markgräfliche Opernhaus, dessen Sandsteinfassade den Platz davor bestimmt, steht seit 2012 auf der Welterbeliste der UNESCO. Für Eigentümer im geschützten Bestand folgt daraus eine Frage, die die gesamte energetische Sanierung bestimmt: Was darf verändert werden — die Substanz oder das Erscheinungsbild? Das Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt darauf ausdrücklich Rücksicht. Nach § 105 GModG darf von den Anforderungen des Gesetzes abgewichen werden, soweit bei einem Baudenkmal, bei besonders geschützter oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung dieser Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen. Praktisch heißt das bei einer Sandsteinfassade fast immer: außen bleibt sie, wie sie ist — und gedämmt wird, wenn überhaupt, von innen.

Nordrhein-Westfalen

Bergheim

Bergheim liegt an der Erft im Rhein-Erft-Kreis, mit einem historischen Kern in Bergheim-Mitte, dörflich geprägten Ortsteilen und großen Einfamilienhausgebieten der Nachkriegsjahrzehnte. Eine Besonderheit prägt hier viele Bauvorhaben: Die Stadt hat örtliche Bauvorschriften erlassen, und in deren Geltungsbereich sind Dachform, Materialien und Farben nicht frei wählbar — auch ohne Denkmalschutz.

Nordrhein-Westfalen

Bergisch Gladbach

Bergisch Gladbach ist eine Stadt am Rand einer Großstadt, und das prägt den Bestand: Neben den gewachsenen Ortskernen und dem Erbe der Papierindustrie bestehen große Teile aus Einfamilien- und Reihenhausgebieten, die in den Jahrzehnten nach dem Krieg entstanden sind, oft am Hang und mit Gärten, die an Wald oder Feld grenzen. Für Eigentümer bringt diese Lage einen Punkt mit sich, über den bei einer Renovierung selten gesprochen wird und der sich hinterher schlecht nachholen lässt: den Einbruchschutz. Ein freistehendes Haus mit Terrassentür zum Garten, mit Kellerfenstern hinter Hecken und mit einer Rückseite, die von der Straße nicht einsehbar ist, hat mehr Schwachstellen als eine Wohnung im dritten Obergeschoss — und die entscheidenden davon sitzen in Bauteilen, die man ohnehin irgendwann erneuert. Wer Fenster, Haustür oder Terrassentür tauscht, entscheidet in diesem Moment über Jahrzehnte, und der Aufpreis für eine gesicherte Ausführung ist ein Bruchteil dessen, was eine Nachrüstung später kostet. Daneben gelten im Bestand die üblichen Themen der jeweiligen Bauzeit.

Berlin

Berlin

In Berlin treffen innerstädtische Vorderhäuser, Seitenflügel und Hinterhäuser auf Nachkriegsbauten und große Wohnanlagen, etwa in Marzahn und Hellersdorf. Für den Umbau zählt der konkrete Gebäudetyp: Eine Holzbalkendecke braucht andere Aufbauten als eine Betonplatte; ein Hinterhaus andere Transportwege als ein frei stehendes Haus. Vor Änderungen an historischer Substanz hilft die Berliner Denkmalkarte bei der ersten Prüfung. Bauakten und Bestandsaufnahme bleiben für das einzelne Objekt entscheidend.

Nordrhein-Westfalen

Bielefeld

Die Lage am Teutoburger Wald führt in Bielefeld zu unterschiedlichen Grundstückssituationen. An Hängen, etwa in Gadderbaum oder am Johannisberg, spielen Höhenunterschiede und Wasserwege eine Rolle; andere Quartiere haben ebenere Zugänge. Bei Arbeiten an Haus und Garten sollten neue Beläge, Leitungen und Entwässerung zusammen geplant werden. Die städtischen Starkregen- und Planungshinweiskarten geben dafür erste Hinweise, ersetzen jedoch keine Aufnahme von Boden und Gefälle am Grundstück.

Nordrhein-Westfalen

Bocholt

Bocholt liegt im westlichen Münsterland an der Bocholter Aa, dicht an der niederländischen Grenze, und sein Baubestand hat ein Datum: den 22. März 1945. An diesem Tag zerstörte ein Luftangriff in fünfundzwanzig Minuten 85 Prozent der Stadt; 341 Menschen kamen ums Leben. Was heute in der Innenstadt und in den angrenzenden Vierteln steht, stammt deshalb überwiegend aus dem Wiederaufbau der Nachkriegsjahrzehnte — Backstein, einfache Grundrisse, sparsame Wandaufbauten. Für Eigentümer heißt das praktisch: In diesen Häusern sind die Fenster inzwischen einmal, oft zweimal getauscht worden, und genau dort sitzt das Bauteil, das am häufigsten Schäden verursacht und am seltensten geprüft wird — nicht das Fenster selbst, sondern die Fuge zwischen Fenster und Wand. Sie ist schmal, sie ist unsichtbar, und sie entscheidet darüber, ob ein neues Fenster die Wohnung besser oder feuchter macht.

Nordrhein-Westfalen

Bochum

Bochums Bestand umfasst ältere Siedlungen und Mehrfamilienhäuser sowie Häuser in den Hanglagen zum Ruhrtal. Für ein konkretes Vorhaben sollten Zustand, frühere Umbauten und nutzbare Baustellenflächen dokumentiert werden. Risse werden untersucht, bevor sie überarbeitet werden; eine Ursache lässt sich aus dem Ort oder der Bergbaugeschichte allein nicht ableiten. Das städtische Bauportal bündelt Grundstücks- und Planungshinweise, mit denen offene Fragen zu Umbau und Erdarbeiten vorbereitet werden können.

Nordrhein-Westfalen

Bonn

In Bonn liegen ältere Wohnquartiere und Villen neben Bauten der Nachkriegsjahrzehnte und jüngeren Häusern. Für historische Bausubstanz kann neben dem Einzeldenkmalschutz eine Erhaltungs- oder Denkmalbereichssatzung relevant sein. Die Innere Südstadt hat eine Erhaltungssatzung mit einem festgelegten Geltungsbereich. Vor Änderungen an sichtbaren Bauteilen sollte der konkrete Schutzumfang geklärt werden. Steuerliche Begünstigungen folgen nicht allein aus der Lage in einem historischen Viertel.

Nordrhein-Westfalen

Bottrop

Bottrop hat zehn Jahre lang ausprobiert, was passiert, wenn man einen ganzen Stadtteil systematisch saniert — und die Ergebnisse sind für Eigentümer aufschlussreicher als jede Werbebroschüre. Zwischen 2010 und 2020 war die Stadt InnovationCity Ruhr Modellstadt, mit einem Pilotgebiet von rund 70.000 Einwohnern. In dieser Zeit wurden dort 3.657 Wohngebäude modernisiert, etwa 36 Prozent des Bestands, und die jährliche energetische Modernisierungsrate lag bei 3,3 Prozent — ein Vielfaches dessen, was bundesweit üblich ist. Der CO2-Ausstoß im Pilotgebiet wurde halbiert. Bemerkenswert ist dabei weniger die Technik als der Hebel: 2,7 Millionen Euro an Modernisierungszuschüssen lösten Investitionen von über 20 Millionen Euro aus. Was dahintersteckt, ist keine Erfindung, sondern eine Erkenntnis, die jeder Eigentümer nutzen kann — es kommt weniger darauf an, welche Maßnahme man wählt, als in welcher Reihenfolge man vorgeht und ob man vorher weiß, wohin man will. Beim Gebäudebestand prägen Siedlungen der Bergbauzeit, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Einfamilienhausgebiete das Bild.

Brandenburg

Brandenburg an der Havel

Die Stadt hat drei historische Kerne — Dominsel, Altstadt und Neustadt —, die bis 1715 getrennte Städte waren und alle zwischen Havelarmen und Seen liegen. Der Bestand ist überwiegend Ziegelbau: mittelalterliches Mauerwerk in den Kernen, Gründerzeithäuser an den Rändern, dazu Plattenbau der DDR-Jahre. Häufig geht es um Feuchte im unteren Meter der Wände, um Ziegelfassaden und um Bäder in Häusern, die ohne waagerechte Sperrschicht gebaut wurden.

Niedersachsen

Braunschweig

Braunschweig war nach dem Krieg zu rund 90 Prozent zerstört, und der Wiederaufbau folgte einer Idee, die es so kaum ein zweites Mal gibt: dem Konzept der Traditionsinseln. Statt die ganze Altstadt zu rekonstruieren, wurden fünf Ensembles um fünf Stadtkirchen herum gezielt historisch wiederaufgebaut — Aegidienviertel, Altstadtmarkt, Burgplatz, Magniviertel und Michaelisviertel. Um sie herum entstand Wiederaufbau der fünfziger Jahre. Für Eigentümer in diesen Inseln folgt daraus eine Besonderheit, die man kennen muss: Um Kriegslücken zu schließen, wurden Fachwerkhäuser an ihrem ursprünglichen Standort abgebaut und hier wieder aufgebaut. Ein Haus im Magniviertel steht deshalb nicht zwingend auf seinem historischen Fundament, und was aussieht wie ein einziges altes Gebäude, kann aus Originalsubstanz, Rekonstruktion und versetztem Bestand zusammengesetzt sein. Von den rund 2.000 Fachwerkhäusern, die Braunschweig um 1900 hatte, blieben in der Innenstadt etwa 120 erhalten.

Freie Hansestadt Bremen

Bremen

Bei Bremer Reihenhäusern mit Hochparterre und Souterrain beeinflussen Treppen, schmale Grundrisse und tiefe Eingänge die Sanierung. Vor einem Ausbau im unteren Geschoss sollten Feuchtebefund, Wasserwege und geplante Nutzung zusammen betrachtet werden. Jüngere Wohnanlagen und freistehende Häuser bringen andere Aufbauten mit; die Gründung lässt sich nicht aus dem Stadtnamen ableiten. Das Bremer Starkregenvorsorgeportal bietet eine erste Einschätzung und ergänzt den Ortstermin.

Baden-Württemberg

Bruchsal

Bruchsal liegt am Westrand des Kraichgaus, dort wo das Hügelland in die Rheinebene übergeht, und hat zwei Gesichter. Das eine ist die Kernstadt: Beim Luftangriff am 1. März 1945 wurden über 80 Prozent der Stadt zerstört, das Barockschloss brannte aus — nur die Substanz des Treppenhauses überstand die Zerstörung weitgehend —, und der Wiederaufbau zog sich über Jahrzehnte bis zur Wiederherstellung der Bel Étage im Jahr 2017. Das andere sind die fünf Stadtteile Büchenau, Heidelsheim, Helmsheim, Obergrombach und Untergrombach, die 1972 eingemeindet wurden und ihren ländlichen Charakter bewahrt haben. Um sie herum liegen Obst, Wein und Ackerbau auf den fruchtbaren Böden des Kraichgaus — und damit Hofstellen, deren Gebäude nicht mehr gebraucht werden.

C

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Castrop-Rauxel

Castrop-Rauxel ist eine Stadt der Zechensiedlungen und Reihenhäuser, und in diesem Bestand steht ein Bauteil, über das kaum jemand nachdenkt, bis es unbequem wird: die Treppe. In Häusern der Zwischenkriegs- und Nachkriegszeit ist sie schmal, steil und oft ohne durchgehenden Handlauf — gebaut zu einer Zeit, in der Wohnfläche knapp und die Bewohner jung waren. Für Treppen gibt es ein eigenes Regelwerk mit konkreten Maßen, und diese Maße erklären, warum manche Treppen sich gut und andere sich anstrengend laufen lassen. Praktisch wird das bei jeder Sanierung, denn eine Treppe verändert sich mit: Wer den Bodenbelag im Flur erneuert, verändert die erste oder letzte Stufe; wer das Dachgeschoss ausbaut, braucht einen sicheren Zugang; und wer vorausdenkt, sorgt dafür, dass das Haus auch in zwanzig Jahren noch bequem zu nutzen ist.

Niedersachsen

Celle

Die Altstadt ist eine geschlossene Fachwerkstadt: Haus an Haus, meist giebelständig, ohne Lücke zwischen den Grundstücken. Daran schließen die Gründerzeit der Residenzstadt und die Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte an. In der Altstadt entscheidet deshalb fast jede Maßnahme an einer Wand mit, was mit dem Nachbargebäude passiert; außerhalb geht es um gewöhnliche Sanierung im Bestand.

Sachsen

Chemnitz

Chemnitz hat drei sehr verschiedene Bestände, und sie liegen dicht beieinander. Der erste ist der Kaßberg: ein großes, weitgehend erhaltenes Gründerzeit- und Jugendstilviertel, das zu den größten zusammenhängenden seiner Art in Deutschland zählt — hohe Räume, Stuck, bauzeitliche Türen und Böden. Der zweite ist die Innenstadt, die nach der Zerstörung im Krieg zu DDR-Zeiten als sozialistische Stadtmitte neu gebaut wurde: Betonskelettbauten der sechziger Jahre mit vorgehängten Fassadenplatten und großen Glasflächen, ein Bautyp mit eigenen Regeln. Der dritte ist der industrielle Wohnungsbau, vor allem im Fritz-Heckert-Gebiet, einem der größten Plattenbaugebiete der DDR. Dort wurde in den vergangenen Jahrzehnten teilweise zurückgebaut, und das hinterlässt eine Besonderheit: Wo ein Segment abgetrennt wurde, ist eine ehemalige Innenwand zur Außenwand geworden — mit allem, was das für Dämmung und Feuchte bedeutet. Eine landesrechtliche Solarpflicht kennt Sachsen nicht.

Bayern

Coburg

Coburg ist Residenzstadt mit Veste und Altstadt — und die Stadt lag bis 1990 unmittelbar am Zonenrand. Das Zonenrandförderungsgesetz vom 5. August 1971 förderte einen etwa 40 Kilometer breiten Streifen entlang der Grenze mit regionaler Wirtschaftsförderung und Sonderabschreibungen; Oberfranken um Coburg und Hof gehörte dazu. Die Förderung lief Ende 1994 aus, das Gesetz wurde 2006 aufgehoben — der Bestand aber steht: Wohn- und Gewerbebauten der 1960er bis 1980er Jahre in dichter Folge, mit den Bauweisen und den Schwachstellen dieser Jahrzehnte. Dazu kommen die Altstadt mit ihrem historischen Kern und ältere Wohnquartiere.

Brandenburg

Cottbus

In Cottbus stehen zwei Bauwelten nebeneinander. Die eine ist der gewachsene Bestand aus Gründerzeit und Vorkriegsjahren, die andere sind die Wohngebiete in industriell gefertigter Bauweise, die ab den 1970er Jahren entstanden. Für Eigentümer und Bewohner ist der Unterschied größer, als die Fassade vermuten lässt: Ein Plattenbau ist kein gemauertes Haus mit anderer Optik, sondern ein aus vorgefertigten Bauteilen zusammengesetztes Tragwerk mit eigenen Regeln. Die Außenwände sind meist dreischichtig aufgebaut — zwei Betonschalen mit einer Dämmung dazwischen —, und die äußere Schale hängt an Ankern in der inneren. Die Innenwände sind zu einem großen Teil tragend, die Leitungen liegen in Schächten und Kanälen, und die Maße folgen einem Raster. Wer das weiß, saniert anders und besser: Vieles geht schneller und günstiger als im Altbau, aber manches geht gar nicht, und die Grenze verläuft nicht dort, wo man sie vermutet.

D

Städte & Ortsratgeber

Hessen

Darmstadt

Darmstadt liegt am Ostrand des Oberrheingrabens, und der ist die wärmste Region Deutschlands: Zwischen Schwarzwald und Vogesen staut sich die Luft auf geringer Höhe wie in einem Trichter. Für Eigentümer ist das kein Klimathema am Rande, sondern ein Planungsfaktor, der in den nächsten Jahren wichtiger wird als mancher Wärmedämmwert. Dazu kommt die städtische Wärmeinsel: Beton, Asphalt und versiegelte Flächen speichern tagsüber Sonnenwärme und geben sie nachts nur langsam ab, sodass die Innenstadt in Sommernächten deutlich wärmer bleibt als das Umland — und genau diese fehlende nächtliche Abkühlung macht Hitze in Wohnungen erst zum Problem. Die Stadt hat darauf reagiert, einen Klimaanpassungsplan verabschiedet und stellt hochauflösende Wärmekarten bereit, auf denen sich ablesen lässt, wo es besonders heiß wird. Beim Gebäudebestand treffen in Darmstadt sehr verschiedene Schichten aufeinander: historische Substanz, darunter die Bauten der Künstlerkolonie auf der Mathildenhöhe, ein großer Wiederaufbaubestand nach der Zerstörung von 1944, Wohnsiedlungen der Nachkriegsjahrzehnte und moderne Quartiere.

Niedersachsen

Delmenhorst

Delmenhorst ist eine Stadt des Arbeiterwohnungsbaus — Werkssiedlungen, Mehrfamilienhäuser der Zwischenkriegszeit, Nachkriegsbestand, dazu jüngere Wohngebiete. In diesem Bestand ist über die Jahrzehnte fast überall dasselbe passiert: Die Fenster wurden getauscht, oft in mehreren Wellen, und die Fassade wurde gedämmt. Das senkt die Heizkosten und hat eine Nebenwirkung, die viele erst bemerken, wenn der Schimmel da ist. Ein altes Haus war undicht, und über diese Undichtigkeiten strömte ständig Luft nach — genug, um die Feuchtigkeit abzuführen, die beim Wohnen entsteht. Ist das Haus dicht, fällt dieser Weg weg, und die Feuchte bleibt drin. Für genau diesen Fall gibt es ein Regelwerk mit einer klaren Schwelle, ab der ein Lüftungskonzept zu erstellen ist, und es ist nicht nur eine Empfehlung: Der Mindestluftwechsel zum Feuchteschutz muss sichergestellt sein, und zwar unabhängig davon, ob jemand lüftet.

Sachsen-Anhalt

Dessau-Roßlau

Dessau-Roßlau hat einen Bestand, den es sonst kaum gibt: Das Bauhausgebäude von Walter Gropius entstand 1926, dazu kommen die Meisterhäuser und die Siedlung Törten, die Gropius zwischen 1926 und 1928 als Versuch in rationalisiertem Bauen errichtete — 314 Häuser mit nur 57 bis 74 Quadratmetern, in Serie gefertigt, mit Bauteilen, die auf der Baustelle selbst hergestellt und mit Kran und Feldbahn versetzt wurden. Seit 1996 gehören diese Bauten zum Welterbe. Daneben steht, was nach dem Nachtangriff vom 7. März 1945 übrig blieb und wieder aufgebaut wurde — in vielen Straßen stand danach kein Haus mehr —, dazu Gründerzeit an den Rändern, Wohnungsbau der DDR-Jahrzehnte und, nördlich der Elbe, der eigene Ortskern von Roßlau.

Nordrhein-Westfalen

Detmold

Detmold ist als lippische Residenzstadt gewachsen, und in der Altstadt steht der Bautyp, der die Region prägt: das Fachwerkhaus. Für Eigentümer ist dabei weniger das Holz die entscheidende Frage als das, was zwischen den Balken sitzt — das Gefach, und damit ein Material, das sich von allem unterscheidet, was heute üblich ist. Lehm bindet nämlich nicht chemisch ab wie Kalk, Zement oder Gips, sondern erhärtet allein durch Trocknung. Daraus folgt alles Weitere: Er bleibt wasserlöslich, lässt sich nach dem Trocknen wieder anrühren und ist damit vollständig wiederverwendbar; er nimmt Feuchte aus der Raumluft auf und gibt sie zurück; und er entzieht dem Holz, an dem er anliegt, Feuchte und hält es dadurch trocken. Was auf den ersten Blick als Schwäche erscheint — ein Baustoff, den Wasser wieder aufweicht —, ist genau die Eigenschaft, die ihn im Fachwerk unersetzlich macht.

Nordrhein-Westfalen

Dinslaken

Dinslaken liegt am Niederrhein am Rand des Ruhrgebiets, mit einem kleinen historischen Kern, Zechensiedlungen aus der Zeit der Zeche Lohberg und ausgedehnten Wohngebieten der Nachkriegsjahrzehnte. Typisch sind Häuser mit Keller und eigener Grundstücksentwässerung; die Frage, in welchem Zustand die Leitung im Boden ist, kommt hier häufiger auf als anderswo — und das Land Nordrhein-Westfalen hat dazu eine eigene Regelung, die anders lautet, als viele glauben.

Nordrhein-Westfalen

Dorsten

Dorsten liegt am nördlichen Rand des Ruhrgebiets an der Lippe, und der Bestand ist entsprechend gemischt: Siedlungsbau aus der Zechenzeit, Einfamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte, dörfliche Ortsteile mit großen Grundstücken. Auf fast jedem dieser Grundstücke steht mehr als das Wohnhaus — eine Garage, ein Carport, ein Gartenhaus, ein Schuppen. Für all das gibt es eine Regel, die viele Eigentümer erst kennenlernen, wenn ein Nachbar sich beschwert oder ein Bauamt nachfragt: Nebengebäude dürfen unter bestimmten Bedingungen direkt an der Grundstücksgrenze stehen, ohne dass die sonst üblichen Abstandsflächen einzuhalten sind. Diese Bedingungen sind konkret, sie betreffen Höhe, Länge und Nutzung, und sie gelten für alle solchen Bauten an einer Grenze zusammen. Wer sie kennt, plant Garage und Gartenhaus so, dass beides genehmigungsfähig bleibt — wer sie übersieht, hat im ungünstigen Fall einen Rückbau vor sich.

Nordrhein-Westfalen

Dortmund

Dortmunder Projekte liegen im Wiederaufbaubestand, in älteren Quartieren wie Kreuz- und Kaiserviertel sowie in Wohn- und ehemaligen Arbeitersiedlungen. Ziegel, Putz, Decken und Leitungen werden jeweils am Haus geprüft; aus der Siedlungsgeschichte folgt kein einheitlicher Aufbau. Bei Eingriffen in Gründung oder Untergrund sind vorhandene Grundstücks- und Baugrundinformationen wichtig. Die städtischen Starkregen- und Hochwasserangebote helfen zusätzlich, Wasserwege und Schutzmaßnahmen zu bestimmen.

Sachsen

Dresden

Dresdner Vorhaben reichen von älteren Häusern in Striesen, Blasewitz, Löbtau oder der Neustadt über Wiederaufbaubauten bis zu Häusern am Elbhang. Bei sichtbaren Änderungen können neben dem Einzeldenkmal auch Denkmalschutzgebiete und deren Satzungen eine Rolle spielen. Schutzumfang, Material und Gestaltung gehören vor die Bestellung. Bei Keller- und Grundstücksarbeiten sind zusätzlich die Wasserbelastung und die Lage am konkreten Grundstück zu prüfen; ein pauschaler Befund für das gesamte Elbtal wäre nicht belastbar.

Nordrhein-Westfalen

Duisburg

Duisburger Häuser liegen in unterschiedlichen Wohnquartieren, Siedlungen und ehemaligen Industriegebieten. Bei einem Umbau sollten Bauakten, frühere Nutzungen und vorhandene Schadensbefunde zusammengetragen werden. Risse oder klemmende Fenster sind zunächst Symptome; Ursache und möglicher Ersatzanspruch lassen sich daraus nicht sicher bestimmen. Für Erdarbeiten bietet die Stadt eine Altlastenauskunft. Ein Verdachtsflächeneintrag ist kein Bodenbefund und eine fehlende Eintragung keine Garantie für unbelasteten Aushub.

Nordrhein-Westfalen

Düren

Düren liegt in der Niederrheinischen Bucht, und diese Landschaft hat eine Eigenschaft, die man ihr nicht ansieht: Sie gehört zu den seismisch aktivsten Regionen Deutschlands. Eines der stärksten bekannten Erdbeben in Deutschland ereignete sich 1756 im Raum Düren. Für das Bauen heißt das nicht, dass hier jedes Haus wackelt — es heißt, dass die Lastannahmen für Bauwerke in dieser Region eine zusätzliche Größe kennen, die anderswo entfällt. Das Regelwerk teilt Deutschland dafür in Erdbebenzonen und ordnet jedem Ort zusätzlich eine geologische Untergrundklasse zu; aus beidem zusammen ergibt sich, ob und in welchem Umfang eine Erdbebenbemessung nötig ist. Für Eigentümer ist das vor allem bei einem Punkt relevant: Wer im Bestand Wände öffnet oder ganze Bauteile entfernt, verändert die Aussteifung des Gebäudes — und in einer Erdbebenregion ist das eine Frage, die man rechnen lässt und nicht schätzt. Der Bestand ist überwiegend Nachkriegs- und Wiederaufbaubestand, dazu jüngere Wohngebiete und dörfliche Ortslagen im Umland.

Nordrhein-Westfalen

Düsseldorf

In Oberkassel, Pempelfort, Bilk und Flingern liegen ältere Wohnbauten neben Wiederaufbau und jüngeren Gebäuden. Vor Eingriffen an der Hülle oder bei größeren Modernisierungen sollten der Denkmalschutz und mögliche Erhaltungssatzungen für die genaue Adresse geklärt werden. Bei Dacharbeiten hilft das Düsseldorfer Solar- und Gründachkataster, mögliche Nutzungen gemeinsam zu betrachten. Es ersetzt weder Tragwerksprüfung noch einen Befund zur vorhandenen Abdichtung.

E

Städte & Ortsratgeber

Niedersachsen

Emden

Emden ist Seehafenstadt an der Ems, und ihr Baubestand beginnt praktisch im Jahr 1944: Am 6. September 1944 wurde die Altstadt innerhalb einer halben Stunde zerstört, und mit ihr fast die gesamte historische Bausubstanz der vorangegangenen Jahrhunderte — vom norddeutschen Backsteinexpressionismus der 1920er Jahre bis zu den giebelständigen Bürgerhäusern auf dem mittelalterlichen Stadtgrundriss. Was heute steht, ist überwiegend Wiederaufbau, dessen eigene Prägung die Denkmalpflege des Landes inzwischen als Epoche behandelt, dazu Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Neubaugebiete. Über allem liegt die Luft der Nordsee, und die ist salzig.

Thüringen

Erfurt

Erfurts Altstadt ist das flächenmäßig größte Denkmalensemble Ostdeutschlands, und die Zahlen dahinter sind ungewöhnlich: Die Denkmalliste der Stadt führt 1.630 Einzeldenkmale und 54 Denkmalensembles. Der Kern ist mittelalterlich geblieben, dazu kommen Gebäude der Renaissance und des Barock. Den Reichtum, aus dem dieser Bestand entstand, brachte der Waid — die Färberpflanze, aus der im Mittelalter blauer Farbstoff gewonnen wurde. Erfurt war die wichtigste deutsche Waidhandelsstadt, und die Waidhändler bauten sich Häuser, die man an der Johannesstraße bis heute sieht: schmale, tiefe Parzellen, repräsentative Fassaden und darunter mehrgeschossige Gewölbekeller, in denen die Ware lagerte. Der älteste dieser Keller stammt vermutlich aus dem 14. Jahrhundert. Bei historischen Kellern sind vorhandene Feuchte, Salzbelastung und bisherige Abdichtungen vor der Materialwahl zu untersuchen; die Ursache folgt nicht allein aus dem Alter. Ein Wahrzeichen zeigt den Bautyp in Reinform: Auf der Krämerbrücke stehen die Häuser auf der Brücke selbst — die längste durchgehend mit Häusern bebaute und bewohnte Brücke Europas. Außerhalb des Rings liegen Gründerzeitviertel und die Wohngebiete der DDR-Zeit.

Bayern

Erlangen

Erlangens Neustadt wurde 1686 als barocke Planstadt für hugenottische Glaubensflüchtlinge angelegt — schnurgerade Straßen, einheitliche zwei- bis dreigeschossige Häuser, Sandsteinfassaden nach einem festen Muster. Diese Geschlossenheit ist selten erhalten, und sie hat eine Folge, die jeden Eigentümer dort betrifft: Große Teile des Bestandes stehen als Einzeldenkmal unter Schutz oder liegen in einem Ensemble. Für die Praxis heißt das, dass neben der Bauordnung ein zweites Regelwerk gilt, das eigenen Regeln folgt und getrennt geprüft wird. Wer in Erlangen saniert, sollte deshalb früh wissen, in welche der beiden Kategorien sein Vorhaben fällt — das entscheidet nicht darüber, ob etwas möglich ist, aber darüber, was vorher zu klären ist. Um den historischen Kern herum liegt ein Bestand aus Gründerzeit, Nachkriegsjahrzehnten und jüngeren Quartieren, der von diesen Fragen nicht berührt ist.

Nordrhein-Westfalen

Essen

In Essen unterscheiden sich die Voraussetzungen von Haus zu Haus: Siedlungsbauten, Mehrfamilienhäuser, Villen und Häuser in Hanglage verlangen eigene Bestandsaufnahmen. In einer historisch geprägten Siedlung sollten Veränderungen an der Außenhülle vorab auf Schutz- und Gestaltungsvorgaben geprüft werden. Bei Dach- und Solarvorhaben verweist die Stadt auf das Solardachkataster des Regionalverbandes Ruhr. Eine dargestellte Dachfläche ersetzt die Prüfung von Dachzustand, Statik und aktuellen Schattenquellen nicht.

F

Städte & Ortsratgeber

Schleswig-Holstein

Flensburg

Flensburgs Altstadt liegt am Ende der Förde zwischen zwei Hängen, und sie hat einen Bautyp, den es so nur hier gibt: den Kaufmannshof. Von der Straße führt ein Durchgang in einen langgestreckten Hof mit Wohnhaus, Speicher und Werkstatt, oft über mehrere Stufen den Hang hinauf. In diesen Höfen steht deutsche und dänische Baukultur nebeneinander — die Stadt blickt auf über siebenhundert Jahre zurück, und sie hat Bausubstanz aus allen Epochen. Seit 2014 gehört Flensburg zum Bundesprogramm Nationale Projekte des Städtebaus; in die Sanierung der Kaufmannshöfe flossen daraus 1,6 Millionen Euro Bundesmittel und 178.000 Euro der Stadt. Daneben stehen Gründerzeit an den Hängen, der Bestand der Nachkriegsjahrzehnte und jüngere Neubaugebiete.

Rheinland-Pfalz

Frankenthal

Frankenthal ist eine kreisfreie Stadt in der Vorderpfalz, und das Stadtbild ist ein Wiederaufbaustadtbild: In der Bombennacht des 23. September 1943 verlor die Innenstadt einen großen Teil ihrer Gebäude, und was heute rings um das Speyerer Tor steht, stammt überwiegend aus den 1950er und 1960er Jahren. Am Rand kommen Reste der Gründerzeit aus der Industriegeschichte dazu, dahinter Zeilen- und Punktbauten der 1960er und 1970er Jahre und Neubaugebiete der letzten Jahrzehnte. Das Wasser, mit dem in all diesen Häusern geduscht und geheizt wird, kommt aus Tiefbrunnen der Rheinebene und ist hart.

Hessen

Frankfurt am Main

Frankfurter Projekte reichen vom Altbau im Nordend, in Bornheim oder Sachsenhausen über Siedlungsbauten bis zu jüngeren Quartieren. Für die Sanierung sind Baujahr, tatsächlicher Aufbau und bereits ausgeführte Modernisierungen wichtiger als das Viertel allein. Das städtische Solar- und Wärmeportal kann vor Dach- und Heizungsarbeiten eine erste Orientierung liefern. Dachzustand, reale Verschattung, Zähleranlage und Anschlussmöglichkeiten werden anschließend am Gebäude geprüft.

Sachsen

Freiberg

Freiberg ist Bergstadt im Landkreis Mittelsachsen, geprägt vom jahrhundertelangen Silberbergbau und von der Bergakademie. Der Bestand reicht von den Bürgerhäusern der Altstadt über Gründerzeitviertel bis zum Wohnungsbau der DDR-Jahrzehnte und zu Neubaugebieten am Rand. Unter all dem liegt ein Untergrund, der in Sachsen eine eigene rechtliche Folge hat: Für den Landkreis Mittelsachsen sind Radonvorsorgegebiete nach dem Strahlenschutzgesetz festgelegt worden — und das ändert, was beim Bauen mit dem Boden unter dem Haus zu tun ist.

Baden-Württemberg

Freiburg im Breisgau

Freiburg bietet mit seiner kommunalen Solarberatung eine örtliche Anlaufstelle für die Planung einer Photovoltaikanlage.800 Sonnenstunden im Jahr —, und die Stadt hat daraus früh eine Baukultur gemacht. Im Stadtteil Vauban, gebaut auf dem Gelände einer ehemaligen Kaserne, entstanden die Solarsiedlung am Schlierberg mit 59 Reihenhäusern und das Sonnenschiff, das als erstes Dienstleistungsgebäude mehr Energie erzeugt als es verbraucht. Für Eigentümer im Bestand sind Dachzustand, Verschattung, Anschluss und der künftige Strombedarf entscheidend. Beim älteren Bestand prägen die nach den Zerstörungen von 1944 wiederaufgebaute Altstadt, gründerzeitliche Quartiere in der Wiehre und in Herdern sowie die Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte das Bild. In Baden-Württemberg greift zudem die Photovoltaikpflicht des Landes: Wird bei einem Bestandsgebäude die Dachhaut grundlegend saniert, sind mindestens 60 Prozent der geeigneten Dachfläche zu belegen.

Baden-Württemberg

Friedrichshafen

Friedrichshafen liegt am Bodensee, und das prägt nicht nur die Lage, sondern die Nutzung: Wohnungen am See werden häufig als Ferienwohnung vermietet, und das ist baurechtlich etwas anderes als Wohnen. Gebaut ist die Stadt überwiegend neu — nach der Zerstörung von 1944 entstand der Bestand in den Nachkriegsjahrzehnten, dazu Wohngebiete der letzten Jahrzehnte und Gewerbe aus der Luftfahrt- und Fahrzeugtechnik.

Hessen

Fulda

Fulda liegt im Fuldatal zwischen Rhön und Vogelsberg. Im Zentrum steht der barocke Bestand um Dom und Stadtschloss, daneben Fachwerk in der Altstadt, Gründerzeit an den Ausfallstraßen und ausgedehnte Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte. An den Ortsrändern und auf den Höhen stehen viele Häuser frei und exponiert — eine Lage, die bei Elektrotechnik und Blitzschutz eine andere Antwort verlangt als ein Reihenhaus in der Ebene.

Bayern

Fürth

Fürth hat mehr als zweitausend Baudenkmäler und damit die höchste Denkmaldichte in ganz Bayern. Prägend ist dabei nicht ein einzelnes Bauwerk, sondern der Zusammenhang: Die Stadt besitzt eines der eindrucksvollsten Gründerzeitviertel Bayerns, und Straßenzüge wie die Hornschuchpromenade und die Königswarterstraße sind nahezu geschlossen erhalten — dort stehen die Wohnhäuser des wohlhabenden Bürgertums der Handels- und Industriestadt noch fast lückenlos beieinander. Für Eigentümer bedeutet diese Dichte etwas sehr Praktisches: Die Wahrscheinlichkeit, dass das eigene Haus in der Denkmalliste steht, ist hier höher als fast überall sonst — und damit ist auch die Wahrscheinlichkeit hoch, dass steuerliche Möglichkeiten bestehen, die es bei einem gewöhnlichen Altbau nicht gibt. Wer sie nutzen will, muss allerdings eine Reihenfolge einhalten, die sich nachträglich nicht mehr herstellen lässt. Daneben stehen Wohnquartiere der Zwischenkriegszeit, Nachkriegsbestand und neuere Wohngebiete am Stadtrand.

G

Städte & Ortsratgeber

Niedersachsen

Garbsen

Garbsen ist aus mehreren Ortsteilen zu einer Stadt zusammengewachsen, und der Bestand stammt überwiegend aus den 1960er bis 1980er Jahren: Reihenhauszeilen, Doppelhäuser, Geschosswohnungsbau. Aus dieser Wachstumszeit stammen auch viele Baulasten — öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf einem Grundstück, die nicht im Grundbuch stehen und deshalb beim Kauf und beim Umbau regelmäßig übersehen werden.

Nordrhein-Westfalen

Gelsenkirchen

Gelsenkirchen hat sich seit den neunziger Jahren als Solarstadt verstanden, und das ist für Eigentümer bis heute relevant. Im Zuge der IBA Emscher Park entstanden hier Solarsiedlungen wie Bismarck, auf dem Wissenschaftspark läuft eine Anlage mit 210 Kilowatt Peak und rund 150.000 Kilowattstunden im Jahr, und zur EXPO 2000 bildete die Stadt mit einer Solarzellenfabrik in Rotthausen und der Anlage auf Mont-Cenis in Herne ein Solardreieck. Praktisch heißt das: Auf vielen Dächern liegen Anlagen aus den späten neunziger und frühen zweitausender Jahren — und die fallen nach zwanzig Jahren aus der EEG-Vergütung. Beim Bestand prägen ansonsten der Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit und die alten Zechen- und Arbeitersiedlungen das Bild, dazu Gründerzeitzeilen in der Altstadt und in Buer. Wie im ganzen nördlichen Ruhrgebiet können Setzungen aus dem Bergbau auftreten; Risse und schiefe Bauteile gehören deshalb beurteilt, bevor sie geschlossen werden.

Thüringen

Gera

Gera ist eine Stadt der Gründerzeit: Die Textilindustrie hat ganze Viertel mit mehrgeschossigen Mietshäusern gefüllt, dazu kommen Wohnungsbau der DDR-Jahrzehnte und die Ortsteile im Umland. Und Gera hat eine Zahl, die den Bestand erklärt. Nach dem Bevölkerungsrückgang seit Anfang der neunziger Jahre standen rund 12.000 Wohnungen leer; bis 2021 wurden im Stadtumbau etwa 7.500 Wohnungen zurückgebaut, und trotzdem ist der Leerstand wieder auf mehr als 8.000 Wohnungen gestiegen. Nahezu 4.500 davon liegen in mehrgeschossigen Gebäuden, die vor 1918 erbaut wurden — also genau im Gründerzeitbestand. Die Stadt rechnet in ihrer Entwicklungskonzeption Wohnen 2035, beschlossen am 14. Dezember 2021, mit einem Anstieg auf etwa 10.500 Wohnungen. Wer hier ein Haus kauft, kauft häufig ein Haus, das lange leer stand.

Hessen

Gießen

Gießen ist im Krieg schwer getroffen worden und danach schnell wieder aufgebaut — mit viel Wohnraum, der in kurzer Zeit entstand, und später mit zahlreichen Dachgeschossausbauten, weil eine Universitätsstadt immer Wohnungen braucht. Genau diese Räume unter dem Dach sind es, in denen ein Thema praktisch wird, das lange als Nebensache galt: die Überhitzung im Sommer. Für den Winter gibt es eine Rechnung, und jeder kennt sie — für den Sommer gibt es sie auch, sie ist nur weniger bekannt. Das Regelwerk kennt dafür einen eigenen Nachweis, und er dreht sich um drei Größen: wie viel Glas ein Raum hat, wie viel Sonnenenergie dieses Glas durchlässt, und was davor sitzt. Wer das versteht, löst das Problem mit vergleichsweise günstigen Mitteln — und wer es nicht versteht, kauft sich am Ende ein Klimagerät, das den Rest des Hauses mitbezahlt.

Nordrhein-Westfalen

Gladbeck

Gladbecks Wohnungsbestand stammt zu großen Teilen aus der Zechenzeit und den Jahrzehnten danach: Siedlungshäuser, Geschosswohnungsbau der fünfziger und sechziger Jahre, dazu jüngere Wohngebiete. In diesem Bestand ist ein Befund weit verbreitet, über den es viele Meinungen und wenig Messungen gibt — Schimmel in der Zimmerecke, hinter dem Schrank, an der Fensterlaibung. Die Diskussion darüber verläuft oft nach demselben Muster: Der eine sagt, es werde falsch gelüftet, der andere sagt, die Wand sei zu kalt. Beide können recht haben, und wer das klären will, braucht keine Meinung, sondern drei Zahlen. Sie sind mit überschaubarem Aufwand zu messen, und aus ihnen ergibt sich, ob ein Bauteil zu kalt ist, ob zu viel Feuchte im Raum steht oder beides zusammenkommt — und daraus wiederum, welche Maßnahme tatsächlich hilft.

Baden-Württemberg

Göppingen

Göppingen liegt im Filstal zwischen Stuttgarter Raum und Schwäbischer Alb, mit Industriegeschichte, viel Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Einfamilienhausgebieten an den Ortsrändern. Für Bauvorhaben am Ortsrand hat Baden-Württemberg eine Vorschrift, die es in dieser Form nur hier gibt: Streuobstbestände ab einer bestimmten Größe stehen unter Schutz, und ihre Umwandlung braucht eine Genehmigung.

Niedersachsen

Goslar

Goslar liegt am Nordrand des Harzes, und seine Altstadt ist seit 1992 zusammen mit dem Bergwerk Rammelsberg Welterbe; 2010 wurde die Stätte um die Oberharzer Wasserwirtschaft erweitert. Der Rammelsberg ist das einzige Bergwerk der Welt, das über tausend Jahre durchgehend in Betrieb war. Im Stadtbild heißt das: Fachwerk und Schieferbehang in dichter Reihung, dazwischen Steinbauten, dahinter Gründerzeit und Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte. Fast jede Baumaßnahme in der Altstadt berührt entweder ein Baudenkmal selbst oder dessen Umgebung — und beides regelt nicht das Welterbe, sondern das niedersächsische Denkmalschutzgesetz.

Thüringen

Gotha

Gotha ist Residenzstadt am Nordrand des Thüringer Waldes, überragt von Schloss Friedenstein, und die Stadt hat der Baubranche etwas gegeben, das heute jedes Haus in Deutschland betrifft: Hier gründete Ernst Wilhelm Arnoldi 1820 die erste Feuerversicherungsbank auf Gegenseitigkeit und 1827 die erste Lebensversicherungsbank auf deutschem Boden — Gotha gilt als Wiege der deutschen Versicherung, und das Deutsche Versicherungsmuseum erinnert daran. Der Bestand reicht von der Altstadt mit ihren Bürgerhäusern über Gründerzeitviertel und Siedlungsbau der Zwischenkriegszeit bis zum Wohnungsbau der DDR-Jahrzehnte und zu Neubaugebieten am Rand.

Niedersachsen

Göttingen

Göttingen ist eine Universitätsstadt mit einem Bestand, der überwiegend erhalten geblieben ist — Fachwerk und Bürgerhäuser in der Altstadt, Gründerzeitviertel darum herum, dazu Wohnungsbau der Nachkriegszeit. In einem solchen Bestand stellt sich eine Frage besonders oft, die viele Eigentümer erst stellen, wenn es zu spät ist: Wie steht es um den Brandschutz? In alten Häusern sind Treppenhäuser oft aus Holz, Dachgeschosse nachträglich ausgebaut, Wohnungen nachträglich geteilt, und Rettungswege führen über Wege, die nie dafür geplant waren. Dazu kommt, dass in dieser Stadt viele Wohnungen vermietet sind und viele Dachgeschosse zu Wohnraum gemacht wurden — beides Konstellationen, in denen der Brandschutz nicht nur eine Frage der Vorsicht, sondern eine der Genehmigungsfähigkeit ist. Wer ein Dachgeschoss ausbauen oder eine Wohnung teilen will, stößt hier früher auf die Bauordnung als auf die Statik. Daneben gilt für den Altbaubestand das Übliche: hohe Räume, Holzbalkendecken, massives Mauerwerk.

Mecklenburg-Vorpommern

Greifswald

Greifswald hat eine Backsteinaltstadt, eine Universität und große Wohngebiete der DDR-Jahre. Der Umkreis ist dagegen dünn besiedelt: In den Dörfern am Bodden und im Vorpommerschen Umland sind Grundstücke ohne Anschluss an das Kanalnetz keine Seltenheit, und dort entscheidet eine eigene Kleinkläranlage darüber, was ein neues Bad oder eine zusätzliche Wohneinheit überhaupt verträgt.

Nordrhein-Westfalen

Grevenbroich

Grevenbroich liegt an der Erft im Rheinischen Revier, mit Kraftwerken, Aluminiumindustrie und großen Einfamilienhausgebieten der Nachkriegsjahrzehnte. Für Bauarbeiten hat die Industriegeschichte eine Folge, die viele erst beim Bauantrag kennenlernen: Wer in Nordrhein-Westfalen den Boden aufgräbt, muss nachweisen, dass das Grundstück frei von Kampfmitteln ist — und Industrie- und Bahnanlagen waren im Zweiten Weltkrieg Angriffsziele.

Nordrhein-Westfalen

Gütersloh

Gütersloh ist eine Stadt mit einem hohen Anteil an Einfamilienhäusern, jungen Wohngebieten und laufender Neubautätigkeit — flaches Land, gute Grundstücke, wirtschaftlich starke Region. Für die Bauqualität heißt das, dass hier ein Thema eine größere Rolle spielt als in Städten mit überwiegend altem Bestand: die Luftdichtheit der Gebäudehülle. Sie ist keine Geschmacksfrage und kein Extra, sondern eine gesetzliche Anforderung mit einer Zahl dahinter, und sie wird gemessen. Der Grund dafür ist einfach: Je besser ein Haus gedämmt ist, desto größer ist der Anteil, den Undichtigkeiten am gesamten Wärmeverlust ausmachen — und desto größer ist zugleich das Risiko, dass warme Raumluft in die Konstruktion strömt und dort kondensiert. Ein Altbau mit undichten Fenstern verzeiht das, ein modernes Haus nicht. Wer in Gütersloh neu baut, anbaut oder ein Haus aus den letzten Jahrzehnten saniert, sollte deshalb wissen, wo die dichte Ebene verläuft und wer sie an welcher Stelle durchstößt.

H

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Hagen

Hagen hat um 1900 eine Rolle gespielt, die man der Stadt heute nicht ansieht. Der Mäzen Karl Ernst Osthaus gründete hier 1902 das Folkwang-Museum — das erste Museum für zeitgenössische Kunst weltweit — und 1909 das Deutsche Museum für Kunst in Handel und Gewerbe. Was daraus entstand, ist als Hagener Impuls bekannt: der Versuch, Kunst und Alltag in einer Industriestadt zusammenzubringen. Osthaus holte dafür die Architekten der Reformbewegung nach Hagen, unter ihnen Henry van de Velde, Peter Behrens, J. L. M. Lauweriks, Richard Riemerschmid, Bruno Taut und Walter Gropius. Van de Velde baute zwischen 1906 und 1908 die Villa Hohenhof als Gesamtkunstwerk, bei dem Hülle, Ausstattung, Möbel und Garten einem Entwurf folgen; sie gehört zur geplanten Gartenstadt Hohenhagen. Für Eigentümer solcher Häuser hat das eine praktische Folge: Beim Gesamtkunstwerk ist die Innenausstattung Teil des Denkmals. Der zweite prägende Umstand ist die Lage. Hagen liegt am Zusammenfluss mehrerer Flüsse, und in der Nacht vom 14. auf den 15. Juli 2021 überfluteten Volme, Ennepe und Lenne ganze Stadtteile — über 9.000 private Haushalte waren betroffen.

Sachsen-Anhalt

Halle (Saale)

Halle hat etwas, das unter deutschen Großstädten selten ist: einen weitgehend unversehrten Altbaubestand. Trotz der Nähe zu den Chemiewerken in Leuna und Buna blieb die Stadt 1945 von Flächenbombardements weitgehend verschont, und deshalb steht hier ein außergewöhnlich hoher Anteil an Gründerzeit- und Jahrhundertwendebauten — mit hohen Räumen, Stuck, bauzeitlichen Türen, Fenstern und Böden, und einem Teil davon bis heute unsaniert. Daneben liegt der zweite große Bestand: Für die Chemiearbeiter entstanden ab 1964 Halle-Neustadt und später die Silberhöhe, große Plattenbausiedlungen mit standardisierten Grundrissen. Das dritte Thema ist die Saale. Beim Hochwasser 2013 erreichte sie den höchsten Stand seit Inbetriebnahme der Saaletalsperren und seit 1890; besonders bedroht war damals Halle-Neustadt. Wer in Flussnähe saniert, sollte Rückstausicherung, Lichtschächte und die Lage der Haustechnik deshalb nicht als Zusatz behandeln, sondern als Teil der Grundplanung.

Hamburg

Hamburg

Hamburg bietet unterschiedliche Voraussetzungen für eine Sanierung: Backsteinbauten, Gründerzeithäuser in Eimsbüttel, Eppendorf oder Ottensen sowie Wohnanlagen der Nachkriegsjahrzehnte. Sichtmauerwerk, verputzte Außenwände und vorhandene Kastenfenster verlangen jeweils einen eigenen Befund. Feuchte im Keller und Schäden an der Wetterseite werden am Objekt untersucht; aus der Lage in Hamburg folgt keine bestimmte Wasserbelastung. Beim Heizungstausch bietet das städtische Wärmeportal eine erste Einordnung der Versorgungsperspektive.

Niedersachsen

Hameln

Hameln hat eine große Altstadt der Weserrenaissance, dazu Gründerzeit und Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte. Weil hier viele alte Häuser verkauft und vermietet werden, ist ein Dokument besonders wichtig, dessen Regeln sich gerade ändern: der Energieausweis. Das Gebäudemodernisierungsgesetz stellt ihn um, und die neuen Vorgaben greifen ab 2027.

Hessen

Hanau

Hanaus Baubestand beginnt an einem Datum: In der Nacht des 19. März 1945 löschte ein Luftangriff von rund zwanzig Minuten die historische Innenstadt aus; danach standen dort nur noch sieben Häuser. Beim Wiederaufbau wurden auch die Ruinen des Stadtschlosses, der Kommandantur, des Zeughauses und des Stadttheaters abgerissen. Was heute steht, ist deshalb überwiegend Bestand der 1950er bis 1970er Jahre: Zeilen und Blöcke mit flach geneigten Dächern, Attiken, Brüstungen und Vordächern — und all diese Kanten sind mit Blech verwahrt. Dazu kommen Gründerzeitreste an den Rändern, die Siedlungen der Nachkriegsjahrzehnte und jüngere Neubaugebiete.

Niedersachsen

Hannover

Hannovers Wohngebäude reichen von älteren Quartieren in List, Oststadt oder Linden bis zu Nachkriegssiedlungen und jüngeren Häusern. Für die Sanierung zählen tatsächlicher Wand- und Deckenaufbau und frühere Modernisierungen. Bevor alte Beläge, Kleber oder Platten geöffnet werden, ist der Materialbefund zu klären. Bei tief liegenden Räumen und Haustechnik hilft die städtische Starkregenauskunft, mögliche Eintrittswege zu erkennen und den Ortstermin vorzubereiten.

Baden-Württemberg

Heidelberg

Heidelberg hat zwei Bestände, die weiter auseinanderliegen als in fast jeder anderen deutschen Stadt. Auf der einen Seite steht die Altstadt, die im Zweiten Weltkrieg weitgehend unzerstört blieb — ein geschlossener historischer Bestand mit barocken Bürgerhäusern auf mittelalterlichem Grundriss, überwiegend unter Denkmalschutz. Auf der anderen Seite liegt die Bahnstadt, auf dem Gelände eines ehemaligen Güterbahnhofs entstanden: rund 116 Hektar, also mehr Fläche als die Altstadt, mit etwa 2.800 bereits gebauten und insgesamt rund 3.700 geplanten Wohneinheiten. Alle Gebäude dort sind im Passivhausstandard errichtet, was die Bahnstadt lange zur größten Passivhaussiedlung der Welt machte; der Energiebedarf liegt dadurch 50 bis 80 Prozent unter dem konventioneller Wohngebäude. Für Eigentümer bedeutet das zwei völlig verschiedene Anforderungen an einen Handwerksbetrieb: In der Altstadt geht es um historische Substanz und Denkmalrecht, in der Bahnstadt um Luftdichtheit, Lüftungstechnik und darum, dass jede Bohrung durch die falsche Ebene den Standard beschädigt. Dazwischen liegen Gründerzeitviertel wie die Weststadt und Neuenheim sowie der Wohnungsbau der Nachkriegszeit.

Baden-Württemberg

Heilbronn

In Heilbronn steht ein Gebäude, das für den deutschen Wohnungsbau einen Wendepunkt markiert: das Skaio, zehn Geschosse und 34 Meter hoch, nach Plänen von Kaden+Lager errichtet und das erste Hochhaus in Holzbauweise in Deutschland. Es steht im Stadtquartier Neckarbogen, das im Zusammenhang mit der Bundesgartenschau 2019 entstand und in dem neben dem Holzhochhaus 21 weitere Gebäude errichtet wurden. Konstruktiv ist das Skaio ein Holz-Beton-Stahl-Hybrid: ein Stahlbetonkern für Treppenhaus und Aufzug, dazu Holzdecken, die in Stahlträger eingebunden sind, und Brettschichtholzstützen von 40 mal 40 Zentimetern vom ersten bis ins neunte Geschoss. Rund 1.500 Kubikmeter Holz binden dort etwa 1.500 Tonnen Kohlendioxid. Das ist mehr als eine Kuriosität: Holzbau ist inzwischen eine reale Option für Aufstockungen, Anbauten und ganze Häuser, und wer in Heilbronn baut, trifft auf Betriebe und eine Verwaltung, die damit Erfahrung haben. Daneben besteht der Bestand aus dem Wiederaufbau nach der schweren Zerstörung von 1944 und den Wohngebieten der Nachkriegsjahrzehnte.

Nordrhein-Westfalen

Herford

Herford hat eine Altstadt mit dichtem Denkmalbestand, dazu Gründerzeit aus der Zeit der Textilindustrie und ausgedehnte Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte. Für Eigentümer im geschützten Bestand hat sich die Rechtslage 2022 deutlich verändert: Das nordrhein-westfälische Denkmalschutzgesetz ist neu gefasst worden, und es verlangt seither ausdrücklich, dass Klima, erneuerbare Energien, Wohnen und Barrierefreiheit bei jeder Entscheidung mitgewogen werden.

Nordrhein-Westfalen

Herne

In Herne hat sich in den letzten Jahrzehnten unter der Erde mehr verändert als über ihr. Die Emschergenossenschaft arbeitet seit 1992 am Umbau des Emschersystems, einem Generationenprojekt mit rund 5,5 Milliarden Euro über etwa dreißig Jahre; Ende 2021 war die Emscher erstmals seit rund 170 Jahren komplett abwasserfrei. Allein in Herne entstand dafür ein völlig neues unterirdisches Kanalsystem von dreißig Kilometern Länge, in das rund 358 Millionen Euro flossen, dazu drei Kilometer umgestaltete Gewässer für weitere 40 Millionen; insgesamt investierte die Genossenschaft rund 434 Millionen Euro in der Stadt, und die Renaturierung soll bis 2027 abgeschlossen sein. Für Eigentümer ist das mehr als eine Nachricht aus der Zeitung: Mit dem neuen System rückt die Grundstücksentwässerung in den Blick — wohin das Regenwasser vom Dach läuft, ob Schmutz- und Regenwasser getrennt geführt werden, wie viel Fläche versiegelt ist. Beim Gebäudebestand prägen dichte Zeilen der Gründerzeit, Wohnungsbau der Nachkriegszeit und Siedlungen der Zwischenkriegszeit das Bild; Herne ist eine der flächenkleinsten und dicht bebauten Städte des Ruhrgebiets.

Niedersachsen

Hildesheim

Hildesheims Innenstadt wurde im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört und in den Jahrzehnten danach neu aufgebaut. Das prägt den Bestand bis heute: Ein großer Teil der Wohn- und Geschäftsgebäude stammt aus den Wiederaufbaujahren, und diese Bauten haben einen gemeinsamen Nenner, der für Eigentümer heute praktisch bedeutsam ist — es sind die ersten Jahrgänge, in denen Stahlbeton im Wohnungsbau selbstverständlich wurde. Auskragende Balkonplatten, Treppenläufe, Stützen, Decken und Garagendächer aus Beton gehören zum Standardrepertoire dieser Zeit. Beton ist ein dauerhafter Baustoff, aber er altert nach einem bekannten Muster, und dieses Muster erreicht bei Bauten dieser Jahrgänge inzwischen genau die Phase, in der es sichtbar wird. Wer heute ein Haus aus dieser Zeit saniert, sollte den Beton deshalb nicht als selbstverständlich gegeben betrachten, sondern ihn ansehen wie jedes andere Bauteil auch. Um den Kern herum stehen Gründerzeitbestand, Nachkriegssiedlungen und jüngere Wohngebiete.

I

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Ibbenbüren

Ibbenbüren liegt am Fuß des Schafbergs im Tecklenburger Land, und der Bestand erzählt von der Steinkohle: Der Anthrazitbergbau endete Ende 2018, die Siedlungshäuser der Bergleute aus den 1920er bis 1960er Jahren stehen weiter, dazu Fachwerk und Sandsteinmauerwerk in den alten Ortslagen, Geschosswohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Einfamilienhausgebiete an den Hängen. Für Umbauten in genau diesem Bestand gilt seit dem 1. September 2026 eine neu gefasste Landesbauordnung.

Bayern

Ingolstadt

Ingolstadt gehört zu den wachsenden Städten Bayerns, und das zeigt sich am Bestand: Neben der historischen Altstadt mit ihren Festungsbauten und den Wohnquartieren der Nachkriegsjahrzehnte steht ein erheblicher Anteil an Gebäuden, die erst in den letzten zwei, drei Jahrzehnten entstanden sind — ganze Stadtteile wurden in dieser Zeit neu gebaut. Für Eigentümer bedeutet das eine Ausgangslage, die sich von der in einer Altbaustadt grundlegend unterscheidet. Ein junges Gebäude hat keine Bleirohre, keinen Asbest und keine Holzbalkendecke, dafür andere Themen: Baufeuchte in den ersten Jahren, Setzrisse im Putz, Anschlussfugen an Fenstern und Balkonen, und vor allem eine Frage, die im Altbau gar nicht existiert — die nach Gewährleistung und Fristen. Wer in einem Haus wohnt, das noch keine fünf Jahre alt ist, sollte wissen, dass Mängelansprüche gegen den Betrieb, der es gebaut hat, verjähren, und wann. Das ist oft mehr wert als jede Reparatur auf eigene Rechnung, und es ist der häufigste Fall, in dem Eigentümer Geld verschenken, weil sie eine Frist verstreichen lassen.

Nordrhein-Westfalen

Iserlohn

In Iserlohner Häusern steckt fast immer ein Bauteil, das niemand sieht und das über den Erfolg jeder Sanierung entscheidet: der Estrich. Er ist die Schicht zwischen Rohdecke und Bodenbelag, er nimmt die Lasten auf, verteilt die Wärme einer Fußbodenheizung und trägt alles, was oben liegt. Und er ist derjenige Bauteil, der am meisten Wasser in ein Haus bringt und am längsten braucht, um es wieder abzugeben. Genau daran scheitern viele Bauabläufe: Der Belag wird verlegt, weil der Termin steht, und nicht, weil der Untergrund so weit ist. Was danach passiert — aufquellendes Holz, sich lösender Kleber, Blasen unter einem dichten Belag, muffiger Geruch — ist kein Materialfehler, sondern eine Folge der Ungeduld. Das Gute daran: Der Zustand lässt sich messen, und es gibt für jede Estrichart einen Zahlenwert, ab dem belegt werden darf. Der Bestand in Iserlohn reicht von Gründerzeit über Nachkriegssiedlungen bis zu jüngeren Wohngebieten in den Höhenlagen des Sauerlands.

J

Städte & Ortsratgeber

Thüringen

Jena

Jena liegt in einem engen Saaletal zwischen steilen Hängen, und die Stadt hat einen Bestand, der von Gründerzeitvierteln über Wohnbauten der DDR-Zeit bis zu neueren Quartieren reicht. In den älteren Häusern findet sich dabei etwas, das in Thüringen verbreiteter ist als in vielen anderen Gegenden: Feuerstätten für feste Brennstoffe — Kaminöfen, Kachelöfen, gelegentlich noch angeschlossene Küchenherde, dazu die passenden Schornsteine. Für Eigentümer ist das derzeit ein aktuelles Thema, denn die Anforderungen an solche Anlagen sind in den vergangenen Jahren stufenweise verschärft worden, und die entscheidenden Übergangsfristen sind inzwischen abgelaufen. Wer einen älteren Ofen betreibt, sollte deshalb wissen, woran er ist — nicht weil ein Ofen grundsätzlich ein Problem wäre, sondern weil es hier um Fristen geht, die man entweder kennt oder überschreitet. Dazu kommt, dass ein stillgelegter oder ungenutzter Schornstein im Haus eigene Fragen aufwirft, die man bei einer Sanierung mitbeantworten sollte.

K

Städte & Ortsratgeber

Rheinland-Pfalz

Kaiserslautern

Kaiserslautern liegt an einer Stelle, an der sich viel Verkehr bündelt: die Autobahn quer durch die Region, die Bahnstrecke, dazu Flugbetrieb in der Umgebung. Für den Bestand heißt das, dass Lärm hier kein Randthema ist, sondern eine Größe, die in die Planung gehört — und zwar als berechenbare, nicht als gefühlte. Das Regelwerk für den Schallschutz im Hochbau ordnet Grundstücke nach dem maßgeblichen Außenlärmpegel in Lärmpegelbereiche ein und leitet daraus ab, welches Schalldämm-Maß die Außenbauteile eines Aufenthaltsraums erreichen müssen. Entscheidend ist dabei ein Punkt, den viele übersehen: Gemeint ist nicht das Fenster allein, sondern das gesamte Außenbauteil mit allem, was dazugehört. Der Bestand reicht von Gründerzeit über Nachkriegs- und Siedlungsbau bis zu jüngeren Wohngebieten am Rand des Pfälzerwalds; in vielen dieser Häuser sind die Fenster in den letzten Jahrzehnten getauscht worden, ohne dass der Rest des Bauteils mitgedacht wurde.

Baden-Württemberg

Karlsruhe

Karlsruhes Quartiere unterscheiden sich zwischen dichter Innenstadt, älteren Häusern in Ost- oder Südweststadt und Wohngebieten am Rand. Bei einer Sanierung zählt der konkrete Aufbau des Hauses; eine frühere Modernisierung sollte anhand von Unterlagen und Befunden geprüft werden. Für Dach- und Photovoltaikvorhaben bündelt die städtische Solarkampagne Kataster und Beratung. Dachzustand, Verschattung, Tragfähigkeit und Zähleranlage werden anschließend am Objekt beurteilt.

Hessen

Kassel

Kassel wurde im Zweiten Weltkrieg schwer zerstört, und genau deshalb ist ein Viertel im Westen der Stadt so bemerkenswert: Auf knapp zwei Quadratkilometern zwischen Wilhelmshöher Allee und Kölnischer Straße hat sich ein nahezu geschlossenes Ensemble aus Gründerzeit- und Jugendstilbauten erhalten, das weitgehend unter Denkmalschutz steht. Der Vordere Westen geht auf den Kasseler Industriellen Sigmund Aschrott zurück, der Ende des 19. Jahrhunderts auf eigene Rechnung Straßen anlegen und Häuser errichten ließ; bewohnt wurden sie vom gehobenen Bürgertum, und der Anspruch ist den Häusern bis heute anzusehen. Besonders um den Bebelplatz stehen Bauten des Jugendstils, des Heimatstils und des Historismus, die die Bombenangriffe überdauert haben. Für Eigentümer heißt das: viel geschützte Substanz, und zwar nicht nur außen. Zum Jugendstilhaus gehören Bleiverglasung im Treppenhaus, Fliesenspiegel im Hausflur, Stuckdecken mit floralen Motiven, Stabparkett und Türen mit originalen Beschlägen — Bauteile, die man nicht nachkaufen kann. Daneben steht der Wiederaufbaubestand der Innenstadt und der Wohnungsbau der Nachkriegszeit in den äußeren Stadtteilen.

Bayern

Kempten

Kempten liegt im Alpenvorland an der Iller, und das prägt den Bestand weniger über die Bauweise als über das Klima: Die Heizperiode ist länger und kälter als im Flachland, und das verschiebt bei jeder Heizungs- und Dämmentscheidung die Rechnung. Gebaut ist die Stadt aus einer kleinen Altstadt, Gründerzeit an den Ausfallstraßen, viel Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Einfamilienhäusern in den Ortsteilen.

Schleswig-Holstein

Kiel

Kiel wurde als Marinestandort im Krieg schwer getroffen, und entsprechend stammt der größte Teil des Wohnbestands aus dem Wiederaufbau der fünfziger und sechziger Jahre. Zusammenhängende Gründerzeit findet sich vor allem im Umfeld des Blücherplatzes und in Düsternbrook, wo auch die Villenlagen an der Förde liegen. Was das Bauen hier durchgehend prägt, ist die Lage am Wasser: Kiel liegt an der Ostsee in einer höheren Windlastzone als das Binnenland, die Luft ist ganzjährig feucht und salzhaltig, und beides greift Bauteile an, die im Binnenland jahrzehntelang unauffällig bleiben — Deckungen, Anstriche, Metallteile und Außeninstallationen. Rechtlich gilt eine Besonderheit, die viele Eigentümer überrascht: Die Solarpflicht des Landes nach § 26 des Energiewende- und Klimaschutzgesetzes trifft private Wohngebäude nur im Neubau. Bestandswohngebäude sind nicht betroffen, auch nicht bei einer Dachsanierung — bei Nichtwohngebäuden dagegen löst schon eine Dachsanierung ab zehn Prozent der Dachfläche die Pflicht aus.

Nordrhein-Westfalen

Kleve

Kleve ist das Verwaltungs- und Kulturzentrum des unteren Niederrheins, und sein Stadtbild beginnt am 7. Februar 1945: Mit dem Großangriff zum Beginn der Operation Veritable verlor vor allem die Oberstadt ihre Bausubstanz, der Turm der Schwanenburg wurde getroffen und in den Jahren 1950 bis 1953 in verringerter Form wieder aufgebaut; die erste Wiederaufbauphase endete 1957 mit dem neuen Rathaus im früheren St.-Antonius-Hospital. Heute steht überwiegend Bestand der 1950er Jahre und der Jahrzehnte danach, dazu Neubaugebiete am Rand. Und unter all dem liegt der Niederrhein: Sand, Kies und ein Grundwasserstand, der nah an der Oberfläche bleibt.

Rheinland-Pfalz

Koblenz

Koblenz liegt am Zusammenfluss von Rhein und Mosel, und die Stadt ist von historischer Substanz durchzogen — Altstadt, Gründerzeitviertel, die Festungsanlagen, dazu Ortsteile mit gewachsenen Kernen. Für Eigentümer bedeutet das, dass eine Frage hier häufiger auftaucht als anderswo: Brauche ich für mein Vorhaben eine Genehmigung? Und die Antwort ist komplizierter, als die meisten annehmen, weil sie zwei Ebenen hat. Die Landesbauordnung zählt in § 62 abschließend auf, welche Vorhaben keiner Baugenehmigung bedürfen — ein Gartenhaus bestimmter Größe, eine Terrassenüberdachung, ein Carport in bestimmten Grenzen. Dieser Paragraf beginnt aber mit einer Einschränkung, die man leicht überliest: Er gilt unbeschadet einer nach anderen Vorschriften erforderlichen Genehmigung. Genehmigungsfrei heißt also nicht regelfrei, und es heißt erst recht nicht, dass keine andere Behörde zu fragen wäre. In einer Stadt mit dieser Denkmaldichte ist das der häufigste Grund, warum ein Vorhaben nachträglich beanstandet wird — nicht weil es baurechtlich unzulässig gewesen wäre, sondern weil eine zweite Zuständigkeit übersehen wurde.

Nordrhein-Westfalen

Köln

In Köln gibt es Wiederaufbaubauten, ältere Häuser in Veedeln wie Nippes, Ehrenfeld, Sülz oder der Südstadt und jüngere Wohnquartiere. Wand- und Deckenaufbauten lassen sich daraus nicht zuverlässig für die einzelne Adresse ableiten. Vor größeren Arbeiten sind vorhandene Pläne und ein Befund am Gebäude hilfreich. Bei Keller- und Haustechnikarbeiten bieten die StEB Karten und einen Wasser-Risiko-Check; Rheinwasser, Starkregen und Rückstau sollten dabei getrennt geprüft werden.

Baden-Württemberg

Konstanz

In Konstanz ist Bauland knapp, der Wohnungsmarkt angespannt und die Stadt durch See und Grenze in ihrer Ausdehnung begrenzt. Wo nicht in die Breite gebaut werden kann, wird in die Höhe gedacht: Dachgeschosse werden ausgebaut, Gebäude aufgestockt, Nebengebäude zu Wohnraum. Diese Nachverdichtung im Bestand ist oft der wirtschaftlich sinnvollste Weg zu zusätzlicher Wohnfläche — man nutzt vorhandene Erschließung, vorhandenes Grundstück und vorhandene Anschlüsse. Sie hat allerdings drei Prüfpunkte, an denen sich früh entscheidet, ob ein Vorhaben trägt: Was lässt das Baurecht an dieser Stelle zu, was hält die vorhandene Konstruktion, und wie verändern sich die Abstände zu den Nachbarn. Wer diese drei in der richtigen Reihenfolge klärt, spart sich teure Planung für ein Vorhaben, das ohnehin nicht genehmigungsfähig wäre. Der Bestand in Konstanz reicht von der weitgehend erhaltenen Altstadt über Gründerzeit und Nachkriegsbauten bis zu jüngeren Quartieren.

Nordrhein-Westfalen

Krefeld

Krefeld hat einen Stadtkern, der aus einem Entwurf stammt und nicht aus Wachstum: Der Stadtplaner Adolph von Vagedes rahmte 1819 die Erweiterung mit den vier Wällen — einem klassizistischen, längsrechteckigen Ring, der bis heute besteht und die Innenstadt definiert. Entsprechend prägt hier der Klassizismus, nicht die Gründerzeit: streng gegliederte Putzfassaden mit Bänderung und Gesimsen, hohe Fenster mit feiner Sprossenteilung, ruhige Blockränder. Der zweite Strang kommt aus der Samt- und Seidenindustrie. Für zwei Seidenfabrikanten, Hermann Lange und Josef Esters, baute Ludwig Mies van der Rohe zwischen 1928 und 1930 zwei benachbarte Villen, die zu den bekanntesten Bauten der Moderne in Deutschland gehören — im Haus Lange sind die südlichen Erdgeschossfenster ungeteilte Glasflächen, die sich in den Keller absenken lassen. Daneben stehen die Fabrikantenvillen an den Wällen mit aufwendiger Innenausstattung und die Backsteinbauten der Webereien und Färbereien, von denen viele umgenutzt sind.

L

Städte & Ortsratgeber

Bayern

Landshut

Landshut hat mit Altstadt und Neustadt zwei geschlossene Straßenzüge, in denen die Häuser nicht nebeneinander, sondern aneinander stehen — Giebel an Giebel, über Jahrhunderte gewachsen, auf schmalen tiefen Parzellen. Das Wahrzeichen der Stadt, die Stiftsbasilika St. Martin, wurde ab 1389 als spätgotische Hallenkirche errichtet; ihr Turm ist mit 130,1 Metern der höchste Backsteinturm der Welt. Für Bauvorhaben in einer solchen Stadt folgt daraus eine Frage, die bei einem freistehenden Haus nie auftaucht: Was passiert beim Nachbarn, wenn bei mir gestemmt, gebohrt oder abgebrochen wird? Erschütterungen laufen durch Boden und gemeinsame Bauteile weiter, und sie machen an der Grundstücksgrenze nicht halt. Wer das vorher bedenkt, spart sich die unangenehmste Diskussion, die es am Bau gibt — die darüber, ob ein Riss vorher schon da war.

Niedersachsen

Lehrte

Lehrte war im Mittelalter ein Dorf und wurde durch die Eisenbahn zur Stadt: Mit der Strecke Hannover–Braunschweig ab der Mitte des 19. Jahrhunderts und den Linien nach Celle, Hildesheim und weiter nach Berlin wurde der Ort zum Knotenpunkt und 1898 Stadt. Dazu kamen Industrie und Umschlag — Zement, Mineraldünger, Chemie und eine Zuckerfabrik, deren Schließung 1998 die größte städtebauliche Aufgabe der Stadtgeschichte war. Der Bestand ist entsprechend gemischt: Eisenbahner- und Arbeiterhäuser, Geschosswohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte, viel Einfamilienhausbestand in den neun Ortschaften und jüngere Dachausbauten überall.

Sachsen

Leipzig

Leipzig vereint ältere Quartiere wie Waldstraßenviertel, Schleußig, Plagwitz oder Gohlis mit industriellem Wohnungsbau und jüngeren Gebäuden. In einem sanierten Altbau lohnt der Blick auf die erste Modernisierung: Was wurde an Decke, Fenstern, Bad und Leitungen tatsächlich verändert, welche Unterlagen sind vorhanden? Die sächsische Denkmalliste hilft bei der Suche nach Schutzinformationen. Eine fehlende Eintragung ist keine verbindliche Negativauskunft; den Schutzumfang klärt die zuständige Behörde.

Nordrhein-Westfalen

Leverkusen

Leverkusen ist wie Ludwigshafen eine Industriestadt jüngeren Datums, hat aber eine Eigenheit, die man beim Bauen kennen sollte — und sie liegt im Boden. Seit den 1920er Jahren wurde das ehemalige Mündungsgebiet der Dhünn von Stadt und Werken mit Bodenaushub, Bauschutt und Produktionsabfällen verfüllt, um das feuchte Gelände nutzbar zu machen. Zwischen Mitte der 1920er und Anfang der 1960er Jahre kamen dort rund drei Millionen Tonnen Material zusammen, davon etwa 77 Prozent Bauschutt, 13 Prozent hausmüllähnliche Abfälle und 10 Prozent Abfälle aus der chemischen Produktion. Eine fachgerechte Sicherung begann erst in den neunziger Jahren; die Sanierung lief in drei Abschnitten, der mittlere mit 28 Hektar zwischen Rhein, A1 und Dhünn wurde Ende 1999 abgeschlossen. Was daraus für Eigentümer folgt, ist keine Panik, sondern eine Reihenfolge: In einer Stadt mit dieser Geschichte gehört vor jede Erdarbeit die Frage, was im Boden liegt — das entscheidet über Entsorgungswege und Kosten. Beim Gebäudebestand selbst prägen Wohnsiedlungen und Einfamilienhausgebiete der fünfziger bis siebziger Jahre das Bild, dazu ältere Ortskerne wie Opladen und Wiesdorf.

Niedersachsen

Lingen

Lingen liegt an der Ems im Emsland, flach, mit sandigen Böden und einem Grundwasserstand, der je Lage stark schwankt. Der Bestand ist überwiegend jünger: Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte, viele freistehende Häuser mit Keller auf großen Grundstücken, dazu eine kleine Altstadt mit Backsteinbestand. Weil fast jedes Haus einen Keller hat, ist die Abdichtung erdberührter Bauteile hier ein Dauerthema.

Schleswig-Holstein

Lübeck

Die Lübecker Altstadt wurde 1987 von der UNESCO zum Weltkulturerbe erklärt — als erste vollständige Altstadt Nordeuropas. Für Eigentümer ist das keine Auszeichnung am Rand, sondern der Rahmen jedes Vorhabens: Allein an Profanbauten sind in der Altstadt über eintausend Gebäude als Einzeldenkmal geschützt. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Haus auf der Altstadtinsel in der Denkmalliste steht, ist damit höher als in praktisch jeder anderen deutschen Stadt, und die erste Frage vor jeder Planung lautet entsprechend, was überhaupt zulässig ist. Baulich prägt die Backsteingotik das Bild — Ziegel als Sichtmauerwerk, dazu die charakteristischen Giebelhäuser und die schmalen Gänge und Höfe hinter den Straßenzeilen, in denen kleine Wohnhäuser stehen. Außerhalb der Insel liegen Wiederaufbau- und Nachkriegsquartiere sowie die Wohngebiete der Vorstädte. Die Solarpflicht des Landes nach § 26 des Energiewende- und Klimaschutzgesetzes trifft private Bestandswohngebäude übrigens nicht.

Nordrhein-Westfalen

Lüdenscheid

Lüdenscheid ist eine Industriestadt im Sauerland, und das prägt den Bestand auf eine Weise, die für Umbauten wichtig ist: Neben Wohnhäusern stehen hier viele Gebäude, die einmal etwas anderes waren — Werkstätten, Lagerhallen, Büros über der Produktion, Verwaltungsbauten. Wird ein solches Gebäude umgenutzt, stellt sich eine Frage, die man nicht schätzen sollte: Welche Lasten hält die Decke aus? Das Regelwerk ordnet Räume nach ihrer Nutzung in Kategorien und gibt für jede eine Nutzlast vor, und die Unterschiede zwischen diesen Kategorien sind erheblich — ein Lagerraum wird mit einem Vielfachen dessen gerechnet, was für einen Wohnraum angesetzt wird. Für Eigentümer heißt das: Manche Umnutzung ist statisch entspannt, andere ist der teuerste Teil des ganzen Vorhabens. Welche von beiden vorliegt, lässt sich vorab klären, und das lohnt sich, bevor irgendetwas geplant wird.

Rheinland-Pfalz

Ludwigshafen am Rhein

Ludwigshafen ist eine junge Stadt: 1853 wurde es selbständige Gemeinde, 1859 zur Stadt erhoben, und den Motor lieferte 1865 die Gründung der BASF — zwischen etwa 1880 und 1930 war es die am schnellsten wachsende Stadt Deutschlands. Von dieser Zeit ist wenig übrig. Wegen ihrer industriellen Bedeutung gehörte die Stadt zu den meistbombardierten Zielen Süddeutschlands, rund 80 Prozent der innerstädtischen Bebauung wurden zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte wegen der Wohnungsnot eilig und in einfachem Stil, und in den fünfziger und sechziger Jahren fielen weitere erhaltenswerte Gebäude dem Straßen- und Wohnungsbau zum Opfer. Nach Wolfsburg ist Ludwigshafen damit die zweitjüngste Großstadt Deutschlands. Für Eigentümer bedeutet das etwas sehr Praktisches: Der typische Sanierungsfall ist hier kein Altbau, sondern ein Gebäude aus den Jahren zwischen 1950 und 1990 — und genau dieser Zeitraum ist der, in dem asbesthaltige Baustoffe verbaut wurden. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für alle Gebäude, die vor dem 31. Oktober 1993 errichtet wurden, eine gesetzliche Vermutung, dass Asbest enthalten sein kann.

Niedersachsen

Lüneburg

Lüneburgs Altstadt ist Backsteingotik: Giebelhäuser, Speicher, Kirchen und Bürgerhäuser aus der Zeit, in der das Salz die Stadt reich machte. Dasselbe Salz hat die Häuser später schief gestellt. Seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs beobachtet die Hansestadt das Senkungsgebiet fortlaufend: Auf rund 1,8 Quadratkilometern zeichnen etwa 300 Messpunkte die Erdbewegungen auf. In den 1970er Jahren sackte vor allem die westliche Altstadt deutlich ab, und zahlreiche Häuser waren nicht zu retten; seit der Schließung der Saline 1980 bewegt sich der Boden an vielen Stellen nur noch um Millimeter im Jahr. Der Salzstock liegt 30 bis 70 Meter unter der Oberfläche. Um diesen Kern liegen Gründerzeit, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und große Neubaugebiete.

Nordrhein-Westfalen

Lünen

In Lünen steht derzeit eine Frage im Raum, die jeden Hauseigentümer betrifft und die er nicht selbst beantwortet: Wie wird mein Viertel künftig mit Wärme versorgt? Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet alle Kommunen, einen Wärmeplan aufzustellen, der für das Stadtgebiet festlegt, welche Bereiche voraussichtlich über ein Wärmenetz versorgt werden und welche dezentral — also mit einer Anlage im eigenen Haus. Für Großstädte über 100.000 Einwohner lief die Frist bereits ab, für alle übrigen Kommunen und damit auch für Lünen läuft sie länger. Diese Planung ist keine Verpflichtung für den Einzelnen, aber sie ist die wichtigste Information für jeden, der über eine neue Heizung nachdenkt: Wer in einem Gebiet wohnt, das an ein Netz angeschlossen werden soll, entscheidet anders als jemand, bei dem das nicht vorgesehen ist. Der Bestand in Lünen reicht von Zechensiedlungen und Nachkriegsbauten über Gründerzeit bis zu neueren Wohngebieten; die Stadt liegt an der Lippe im nördlichen Ruhrgebiet.

M

Städte & Ortsratgeber

Sachsen-Anhalt

Magdeburg

Magdeburg hat eine Bauepoche, die sonst kaum eine deutsche Stadt in dieser Dichte vorweist. Oberbürgermeister Hermann Beims berief 1921 Bruno Taut zum Stadtbaurat, und was in den Jahren danach entstand, machte die Stadt zu einem Zentrum des Neuen Bauens: die Hermann-Beims-Siedlung von 1925 bis 1929 als Musterbeispiel sozialen Wohnungsbaus, dazu die Gartenstadtkolonie Reform. Tauts Anspruch war, große Architektur für gewöhnliche Leute zu bauen — und sie musste farbig sein, weshalb Magdeburg als bunte Stadt in die Architekturgeschichte einging. Diese Siedlungen stehen heute unter Schutz und wurden denkmalgerecht saniert; die Farbigkeit ist dort ein geschütztes Merkmal und keine Geschmacksfrage. Daneben prägt den Bestand, dass die Stadt im Krieg nahezu vollständig zerstört wurde: Der weitaus größte Teil der Wohngebäude stammt aus dem Wiederaufbau und aus dem industriellen Wohnungsbau der DDR. Eine landesrechtliche Solarpflicht kennt Sachsen-Anhalt nicht.

Rheinland-Pfalz

Mainz

Mainz ist römisch gegründet, und das steht heute noch im Boden: Das Legionslager auf dem Kästrich wurde 13 oder 12 vor Christus unter Drusus angelegt und wuchs über die Jahrhunderte auf rund 37 Hektar. Wer in der Mainzer Innenstadt Erde bewegt, muss deshalb mit archäologischen Funden rechnen — zuletzt kamen bei einer Baumaßnahme römische Mauern zutage. Archäologische Funde sind unverzüglich zu melden; Fundstelle und Funde sind soweit möglich unverändert zu lassen und gegen Verlust zu sichern. Der weitere Ablauf ist mit der zuständigen Denkmalfachbehörde abzustimmen. Über dem römischen Untergrund liegt ein junger Bestand: Die Innenstadt wurde im Februar 1945 zu rund 80 Prozent zerstört, und der Wiederaufbau bestimmt bis heute das Bild. Marcel Lods, ein Schüler Le Corbusiers und Planungschef der französischen Militärregierung, wollte aus dem zerstörten Mainz die modernste Stadt der Welt machen und scheiterte am Widerstand von Bürgerschaft und Verwaltung. Was entstand, ist stattdessen Wiederaufbau der fünfziger Jahre auf altem Grundriss, dazwischen einzelne gerettete und rekonstruierte Altbauten. Bei einem Wiederaufbauhaus ist vor der Sanierung zu klären, welche Bauteile noch aus der Bauzeit stammen und was bereits erneuert wurde.

Baden-Württemberg

Mannheim

Mannheimer Projekte liegen in den Quadraten, in älteren Quartieren wie Oststadt oder Neckarstadt sowie in jüngeren Wohngebieten. Bei Dach, Fenstern und Ausbau ist neben dem winterlichen Wärmeschutz auch der sommerliche Hitzeschutz zu planen. Für Keller- und Haustechnikarbeiten bietet die Stadt Starkregeninformationen; die Karten werden schrittweise veröffentlicht. Eine fehlende Karte für eine Adresse bestätigt keine sichere Lage. Vor der Sanierung zählt der tatsächliche Wasserweg am Gebäude.

Hessen

Marburg

Marburg ist eine Universitätsstadt, und das prägt den Wohnungsbestand stärker als in den meisten Städten dieser Größe: Viele Häuser sind im Lauf der Jahrzehnte geteilt, umgenutzt und wieder umgenutzt worden — aus einem Einfamilienhaus wurden drei Wohnungen, aus einem Ladenlokal eine Wohnung, aus einem Dachboden ein Zimmer. Für Eigentümer ist das eine Frage mit zwei Seiten. Baurechtlich ist eine Nutzungsänderung ein eigenes Vorhaben, auch wenn gar nicht gebaut wird, und sie bringt Anforderungen mit, die für die frühere Nutzung nicht galten. Und beim Vermieten oder Verkaufen entscheidet eine Zahl über sehr viel Geld, die in gewachsenen Häusern oft falsch angesetzt wird: die Wohnfläche. Sie ist nicht dasselbe wie die Grundfläche, und gerade unter Dachschrägen — in der steilen Oberstadt keine Seltenheit — weicht beides erheblich voneinander ab.

Nordrhein-Westfalen

Marl

Marl ist im Ruhrgebiet die Stadt mit dem auffälligsten Bekenntnis zur Nachkriegsmoderne, und das prägt den Bestand: viel Flachdach, von den öffentlichen Bauten über Schulen und Verwaltungsgebäude bis zu Wohnhäusern, Garagen, Anbauten und Carports in den Wohngebieten. Ein Flachdach ist kein schlechteres Dach als ein geneigtes, aber es funktioniert nach anderen Regeln. Ein Steildach leitet Wasser ab, ein Flachdach hält es zurück — es ist wasserdicht statt regensicher, und deshalb entscheidet nicht die Deckung über seine Lebensdauer, sondern die Abdichtung, der Schichtaufbau darunter und die Entwässerung. Wer diese drei Dinge kennt, kann ein Flachdach über Jahrzehnte betreiben; wer sie nicht kennt, hat irgendwann einen Fleck an der Decke und keine Ahnung, woher das Wasser kommt. In den letzten Jahren kommt ein weiteres Thema dazu, das auf genau diesen Dächern stattfindet: die Begrünung.

Nordrhein-Westfalen

Minden

Minden liegt an der Weser, und die Region hat einen Baustoff, der ihr eine eigene Architekturepoche eingetragen hat: den Sandstein. Die Weserrenaissance lebt von ihm — Gewände, Gesimse, Portale, Erker, ganze Fassaden aus Werkstein. Auch außerhalb der Schmuckstücke steckt er überall im Bestand: als Sockel, als Fensterbank, als Türgewände, als Treppenstufe, als Kellermauerwerk. Für Eigentümer ist das ein Material mit eigenen Regeln, denn Sandstein altert anders als Ziegel oder Putz. Er verwittert nicht, indem er abbricht, sondern indem sein Bindemittel sich umwandelt oder verloren geht — der Stein verliert von innen an Festigkeit, und was sichtbar wird, ist das Ergebnis eines Vorgangs, der schon länger läuft. Wer das weiß, geht anders an eine Sanierung heran, und vor allem geht er behutsamer vor, als es die meisten Reinigungsangebote nahelegen.

Nordrhein-Westfalen

Mönchengladbach

Mönchengladbach war eine Textilstadt — das Rheinische Manchester —, und das sieht man dem Bestand bis heute an: Gründerzeitquartiere, die für Fabrikanten und Arbeiter zugleich gebaut wurden, dazu Spinnereien und Webereien, von denen viele inzwischen zu Wohnungen umgebaut sind. Rheydt im Süden ist dabei kein Stadtteil im üblichen Sinn, sondern ein eigener historischer Kern mit eigener Mitte und eigenem Gründerzeitbestand. Um diese Kerne herum liegen weiträumige Einfamilienhausgebiete der Nachkriegsjahrzehnte. Eine Besonderheit unterscheidet Mönchengladbach von den Bergbaustädten des Ruhrgebiets: Hier geht es nicht um Steinkohle unter der Stadt, sondern um den Braunkohletagebau im Umland. Bei einem Verdacht auf bergbaubedingte Risse oder Setzungen bietet die Stadt einen Weg zur technischen Vorprüfung über den Verband bergbaugeschädigter Haus- und Grundeigentümer. Diese Prüfung klärt einen Verdacht; sie ist keine pauschale Zusage von Entschädigung oder Beweislastumkehr.

Nordrhein-Westfalen

Mülheim an der Ruhr

Im westlichen Ruhrgebiet steht viel Bestand aus der Zeit des Bergbaus und der Jahre danach: Zechen- und Werkssiedlungen, Zeilenbauten der 1950er und 1960er. Häufig geht es um Grundrisse, die geöffnet werden sollen, um Bäder aus den Siebzigern und um Böden auf altem Estrich.

Oberbayern

München

Altbauten in Schwabing, Haidhausen, Lehel oder Neuhausen stehen neben jüngeren Wohnanlagen und Einfamilienhäusern. Bei einer Wohnung müssen vor Arbeiten an Dach, Fassade, Fenstern oder gemeinschaftlichen Leitungen Zuständigkeit und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft geprüft werden. In Erhaltungs- oder Denkmalbereichen können weitere Abstimmungen hinzukommen. Ein Grundriss und vorhandene Bauunterlagen helfen, private Arbeiten, gemeinschaftliche Bauteile und mögliche Genehmigungsschritte früh auseinanderzuhalten.

Nordrhein-Westfalen

Münster

Münster ist Backsteinland. Vom Giebelhaus über den Arkaden des Prinzipalmarkts bis zum Einfamilienhaus in den Außenstadtteilen ist der rote Ziegel hier der Normalfall, und an Gewänden, Portalen und Zierelementen kommt der helle Baumberger Sandstein aus der Region hinzu — ein schöner, aber verwitterungsempfindlicher Stein, der eigene Regeln bei Reinigung und Instandsetzung verlangt. Die Altstadt wurde nach den Kriegszerstörungen bewusst in ihrer historischen Gestalt wiederaufgebaut, weshalb dort Gestaltungs- und Denkmalvorgaben greifen, auch wo die Bausubstanz jung ist. Ein zweites Thema hat sich der Stadt 2014 eingeprägt: Am 28. Juli fielen an der Messstation des Landesumweltamts 292 Liter Regen je Quadratmeter, davon 220 Liter in anderthalb Stunden — so viel war in Deutschland bis dahin nie gemessen worden. Seitdem ist klar, dass Starkregen nicht an einem Gewässer hängt: Betroffen waren Keller und Erdgeschosse in der ganzen Stadt, auch weit ab von Bach und Kanal. Gebäudeschutz gegen Starkregen gehört hier deshalb in jede Sanierungsplanung.

N

Städte & Ortsratgeber

Mecklenburg-Vorpommern

Neubrandenburg

Neubrandenburg liegt am Nordende des Tollensesees, und der See ist für den Bestand mehr als eine Kulisse: Wer in seiner Nähe baut oder anbaut, stößt auf Wasserrecht, das sich gerade geändert hat. Gebaut ist die Stadt aus einem kleinen historischen Kern innerhalb der erhaltenen Stadtmauer, großen Wohngebieten der DDR-Jahre und Einfamilienhausgebieten an den Rändern und am Seeufer.

Schleswig-Holstein

Neumünster

Neumünster ist die kleinste kreisfreie Stadt Schleswig-Holsteins und die einzige ohne Zugang zum Meer. Ihre Geschichte als Stadt beginnt mit der Industrialisierung: Textil- und Lederfabriken prägten den Ort, begünstigt durch den Ausbau zum Eisenbahnknoten, und 1870 erhielt Neumünster das Stadtrecht. Im Zweiten Weltkrieg zerstörten mehrere schwere Luftangriffe etwa ein Drittel des Baubestands; beim Wiederaufbau wurde die Innenstadt weitgehend neu gestaltet, und am Rand entstanden Siedlungen wie die Böcklersiedlung und die Gartenstadt. Der Bestand ist damit eine Mischung aus Industriebauten, Wiederaufbau und Siedlungsbau — und beim Umbau dieser Mischung fällt genau das an, was die Gewerbeabfallverordnung getrennt sehen will.

Brandenburg

Neuruppin

Neuruppin ist eine Planstadt, und sie hat ein Datum: Der Stadtbrand von 1787 zerstörte große Teile des mittelalterlichen Bestands, und der königliche Bauinspektor Bernhard Matthias Brasch legte die Innenstadt danach klassizistisch neu an — mit drei großen, aufeinanderfolgenden Stadtplätzen, weiten Straßenräumen, einem rechtwinkligen Straßennetz und geschlossener zweigeschossiger Blockrandbebauung. Karl Friedrich Schinkel und Theodor Fontane gingen hier zur Schule. Um diesen Kern liegen Gründerzeit, Wohnungsbau der DDR-Jahrzehnte, Neubaugebiete und die Ortsteile am Ruppiner See und im Umland.

Nordrhein-Westfalen

Neuss

Für Neuss und sein Umland steht eine Entwicklung an, die man beim Bauen kennen sollte: der Grundwasserwiederanstieg. Jahrzehntelang wurde im Rheinischen Revier für die Braunkohletagebaue Grundwasser abgesenkt — das davon beeinflusste Gebiet umfasst rund 3.200 Quadratkilometer und damit fast zehn Prozent der Landesfläche Nordrhein-Westfalens. Mit dem Ende des Bergbaus steigt das Grundwasser wieder, in Teilen hat das bereits begonnen, breiter wird der Anstieg etwa ab 2030 erwartet. Das Problem daran ist kein natürliches, sondern ein bauliches: In Bereichen, die über Jahrzehnte trocken lagen, wurden Häuser errichtet, ohne dass eine Abdichtung gegen drückendes Wasser nötig schien — in Teilen von Korschenbroich, Kaarst und Dormagen ist das dokumentiert. Steigt der Wasserstand, trifft er auf Keller, die dafür nie gebaut wurden. Für Eigentümer heißt das nicht, dass ihr Haus betroffen wäre; die allermeisten sind es nicht. Es heißt, dass vor einer Kellersanierung die Frage steht, mit welcher Wasserbeanspruchung künftig zu rechnen ist — Auskunft geben die Stadt, der Rhein-Kreis Neuss und das Landesamt. Beim Gebäudebestand prägen die Altstadt mit dem Quirinus-Münster, Gründerzeitviertel und Wohngebiete der Nachkriegszeit das Bild.

Rheinland-Pfalz

Neuwied

Neuwied liegt am rechten Rheinufer im Neuwieder Becken, und das ist für den Bestand mehr als eine Ortsangabe: Hier liegen die größeren Bimsvorkommen Deutschlands, und aus dem Bims wurden über ein Jahrhundert Leichtbausteine gemacht. Entsprechend besteht ein großer Teil der Häuser aus Leichtbeton und Bimshohlblöcken — ein Wandbaustoff, der sich anders verhält als Ziegel oder Beton, vor allem dann, wenn etwas daran befestigt werden soll.

Schleswig-Holstein

Norderstedt

Norderstedt ist eine Stadt der Einfamilienhäuser mit Garten, und das prägt eine Frage, die viele Eigentümer erst auf der Abwasserrechnung entdecken: Wie viel Fläche auf dem Grundstück ist versiegelt? Die meisten Kommunen rechnen die Abwassergebühr inzwischen gesplittet ab — ein Teil richtet sich nach dem Frischwasserverbrauch, der andere nach der Fläche, von der Niederschlagswasser in den Kanal läuft. Damit wird jeder Quadratmeter Pflaster, Asphalt und Dachfläche zu einem laufenden Kostenfaktor, und umgekehrt zahlt sich aus, was Wasser auf dem Grundstück hält. Für Sanierungen ist das relevant, weil ohnehin fast jede größere Maßnahme die Außenanlagen berührt: eine neue Zufahrt für den Stellplatz, eine Terrasse, ein Anbau, ein Kranstandort, der das Pflaster zerlegt. Wer diese Gelegenheiten nutzt, senkt dauerhaft eine Gebühr und tut zugleich etwas für den Grundwasserhaushalt auf dem eigenen Grundstück.

Niedersachsen

Nordhorn

Nordhorn ist die Stadt der Grafschaft Bentheim, und über mehr als hundert Jahre haben drei Textilunternehmen ihr Gesicht bestimmt: Povel, Rawe und NINO. Povel stellte Ende der 1970er Jahre ein, NINO folgte, Rawe schloss 2001 — und aus den innenstadtnahen Fabrikflächen wurden gemischte Quartiere, auf dem Povel-Gelände die Wasserstadt mit ihren Kanälen. Der Wohnbestand stammt entsprechend aus zwei Quellen: Arbeiter- und Angestelltenhäuser der Textilzeit samt Siedlungsbau der 1950er bis 1970er Jahre, dazu jüngere Neubaugebiete am Rand. Und weil die Grenze nah ist, kommt ein Teil des Baumaterials aus dem Nachbarland.

Mittelfranken

Nürnberg

Nürnberg hat Nachkriegsbauten und ältere Häuser, etwa in Gostenhof, St. Johannis und der Südstadt. Bei Arbeiten im bewohnten Gebäude sollten Bauabschnitte, Staubschutz und nutzbare Räume vorab festgelegt werden. Decken, Estrich, Leitungen und Zugang werden am Objekt aufgenommen; das Viertel ersetzt keinen Befund. Für eine Dachsanierung kann das städtische Solar- und Gründachkataster helfen, spätere Nutzungen rechtzeitig mitzuplanen.

O

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Oberhausen

Oberhausen ist eine Stadt, die um ihre Werke herum gewachsen ist, und der prägende Wohnbestand ist entsprechend die Arbeitersiedlung. Eisenheim ist die älteste des Ruhrgebiets: 1846 von Jacobi, Haniel und Huyssen für die Hüttenarbeiter angelegt, aus dem Unternehmen wurde später die Gutehoffnungshütte. Auf rund sieben Hektar lebten um 1900 etwa 1.200 Menschen in 51 ein- und zweigeschossigen Häusern. Ende der sechziger Jahre sollte die Siedlung abgerissen werden; 1972 gründeten die Bewohner eine Bürgerinitiative, und 1973 wurden die ersten Bereiche unter Denkmalschutz gestellt — Eisenheim war damit die erste deutsche Arbeitersiedlung, für die das galt. Was diesen Bestand ausmacht, ist überall in Oberhausen wiederzufinden: kleine Häuser mit wenigen Zimmern, Ziegel als Sichtmauerwerk, Doppel- und Reihenhäuser, dazu ein Garten, der ursprünglich der Selbstversorgung diente. Für Eigentümer heißt das heute: sehr kleine Grundrisse, niedrige Raumhöhen im Obergeschoss, oft Gemeinschaftsstrukturen im Baublock — und häufig Denkmalschutz. Daneben stehen Gründerzeitzeilen entlang der Hauptstraßen und der Wohnungsbau der Nachkriegszeit.

Hessen

Offenbach am Main

Offenbach ist dicht bebaut, und ein großer Teil des Wohnraums liegt in Mehrfamilienhäusern — Gründerzeitzeilen, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und neuere Anlagen. Damit ist hier häufiger als anderswo eine Frage entscheidend, die mit Bautechnik zunächst nichts zu tun hat: Wem gehört eigentlich das Bauteil, das saniert werden soll? Wer eine Eigentumswohnung besitzt, besitzt nicht das ganze Haus, sondern Sondereigentum an bestimmten Räumen und einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum — und die Grenze zwischen beidem verläuft nicht dort, wo die meisten sie vermuten. Sie entscheidet darüber, wer zahlt, wer beauftragt und wer überhaupt entscheiden darf. Ein Vorhaben, das ohne diese Klärung beginnt, endet im besten Fall mit einer Diskussion in der nächsten Eigentümerversammlung und im schlechtesten mit einem Rückbau. Beim Gebäudebestand selbst gelten die üblichen Themen der jeweiligen Bauzeit; die Stadt liegt zudem im dicht besiedelten Rhein-Main-Gebiet mit entsprechend engem Straßenraum.

Baden-Württemberg

Offenburg

Offenburg liegt am Übergang von der Oberrheinebene zum Schwarzwald, mit einer dicht bebauten Innenstadt, Gründerzeit an den Ausfallstraßen und Wohngebieten der Nachkriegsjahrzehnte. In der Innenstadt und in den Reihenhauszeilen stehen die Häuser so, dass sich viele Arbeiten am eigenen Haus nur vom Nachbargrundstück aus ausführen lassen — und dafür hat Baden-Württemberg eigene Regeln im Nachbarrechtsgesetz.

Niedersachsen

Oldenburg

In Oldenburg entscheidet über viele Schäden etwas, das man nicht sieht: der Baugrund. Die Stadt liegt im Übergang von der Geest zur Marsch, und in weiten Teilen des Umlands wie auch im Stadtgebiet stehen im Untergrund organische Schichten an — Torf und Klei. Torf ist als Baugrund gefürchtet, und zwar aus einem einfachen Grund: Er besteht überwiegend aus Wasser und organischer Substanz, hat eine geringe Tragfähigkeit und gibt unter Last über Jahre nach. Weil die Schichten selten gleichmäßig verteilt sind, setzt sich ein Gebäude dann nicht gleichmäßig, sondern schief, und das zeigt sich als Riss im Mauerwerk, als klemmende Tür oder als gesprungene Fliese. Wer in dieser Gegend baut oder anbaut, braucht deshalb ein Baugrundgutachten, bevor irgendetwas geplant wird; je nach Befund kommt eine Pfahlgründung bis in die tragfähige Schicht oder ein Bodenaustausch infrage, während ein einfaches Streifen- oder Plattenfundament auf Torf keine gute Idee ist. Beim Gebäudebestand prägen Backstein und Klinker das Bild, dazu die Bürgerhäuser der Innenstadt, Gründerzeitviertel wie das Dobbenviertel und die Wohngebiete der Nachkriegszeit.

Niedersachsen

Osnabrück

Osnabrück hat einen Bautyp, den es in dieser Form sonst nirgends gibt: das Steinwerk. Zwischen dem 12. und dem 14. Jahrhundert entwickelte sich hier ein massiver, mehrgeschossiger Steinbau, der meist mit einem Fachwerk-Vorderhaus kombiniert wurde — beide bleiben als getrennte Bauteile erkennbar. Gebaut wurde aus Muschelkalk, der sich leicht brechen und vermörteln ließ und aus einem Steinbruch am heutigen Botanischen Garten auf dem Westerberg stammte, und für den größeren Teil aus Darumer Sandstein, der sich besser bearbeiten und sogar polieren ließ. Auf dem Höhepunkt gab es in der Stadt rund 300 Steinwerke; erhalten sind heute etwa 30, die meisten verborgen in Hinterreihen und Höfen, dazu 21 Beispiele mit dem für die frühen Steinwerke typischen Kuppeldach. Die ältesten, in der Bierstraße 7 und in der Dielingerstraße 13, werden auf um 1220, möglicherweise sogar 1180 datiert. Für Eigentümer in der Altstadt heißt das: In einem Haus können zwei völlig verschiedene Konstruktionen stecken — massives Steinmauerwerk und Fachwerk —, und beide verhalten sich bei Feuchte, Wärme und Bewegung unterschiedlich. Daneben stehen Gründerzeitviertel, Wiederaufbaubestand und die Wohngebiete der Nachkriegszeit.

P

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Paderborn

Unter Paderborn liegt Fels, und das merkt man bei jedem Spatenstich. Der Untergrund der Paderborner Hochfläche besteht aus mächtigen Kalk- und Mergelschichten, die vor rund 130 Millionen Jahren in einem Meer abgelagert wurden. Kalk ist wasserlöslich, und über die letzten 65 Millionen Jahre hat sickerndes Wasser daraus eine Karstlandschaft geformt — mit Trockentälern, Bachschwinden, in denen ganze Bäche im Gestein verschwinden, und trichterförmigen Erdfällen. Das Wasser tritt am Fuß der Hochfläche wieder aus: Über 200 Karstquellen gibt es in Paderborn und Umgebung, und sie speisen die Pader. Wie durchlässig dieser Untergrund ist, zeigt eine Zahl aus der Hydrogeologie: Das Wasser fließt unterirdisch mit 200 bis 400 Metern pro Stunde, sodass Niederschlag schon nach zwei bis vier Tagen in den Paderquellen erscheint. Für Eigentümer folgen daraus zwei Dinge, die den Preis von Erdarbeiten bestimmen: Aushub im Fels ist etwas völlig anderes als Aushub in Sand oder Lehm, und alles, was in den Boden eingeleitet oder gebohrt wird, unterliegt strengeren Auflagen, weil das Grundwasser hier besonders schnell reagiert.

Niedersachsen

Papenburg

Papenburg ist die älteste und größte Fehnkolonie Deutschlands, angelegt in den 1630er Jahren: Vom Hauptkanal, der Hauptwieke, wurden Kanäle ins Moor getrieben, ursprünglich schiffbar und zum Abtransport des Torfs gedacht, dazu Seiten- und Nebenkanäle, die In-, Achter- und Hinterwieken. Die Siedlerhäuser stehen an diesen Kanälen aufgereiht wie an einer Perlenschnur, und ein Zentrum im herkömmlichen Sinn gibt es nicht. Daraus folgt eine Grundstücksform, die es woanders kaum gibt: schmal an der Straße oder am Kanal, dafür weit nach hinten reichend. Neben diesem Fehnbestand stehen Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte, Neubaugebiete und die Bauten der Werftwirtschaft.

Niedersachsen

Peine

Peine liegt zwischen Hannover und Braunschweig, hat eine Altstadt mit Fachwerk und einen Namen, der in der Bauwelt bis heute als Produktbezeichnung gilt: Der Peiner Träger, ein parallelflanschiger Breitflanschträger, wurde 1914 entwickelt und patentiert — hervorgegangen aus der 1858 gegründeten Ilseder Hütte. Um die Werke herum wuchsen Arbeiterquartiere der Gründerzeit und der Zwischenkriegsjahre, dazu kamen Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Einfamilienhausgebiete am Rand. In den Häusern dieser Industriezeit steckt Stahl: als Kappendecke über dem Keller, als Sturz über der Öffnung, als Unterzug in der Mitte.

Baden-Württemberg

Pforzheim

Pforzheim wurde im Februar 1945 schwer zerstört, und was danach entstand, bestimmt den Bestand bis heute: Der weitaus größte Teil der Wohngebäude stammt aus den Jahrzehnten nach dem Krieg. Für Eigentümer ist das mehr als eine historische Notiz, denn genau dieser Bestand ist es, auf den die energetischen Nachrüstpflichten des Gebäudemodernisierungsgesetzes zielen. Sie betreffen nicht jeden und nicht sofort — aber wer ein solches Haus kauft oder erbt, sollte wissen, dass damit eine Frist zu laufen beginnt. Das ist der häufigste Grund, warum Eigentümer in dieser Stadt unvorbereitet vor einer Pflicht stehen: Sie hängt nicht am Zustand des Hauses, sondern am Eigentümerwechsel. Daneben prägt die Lage den Bestand: Pforzheim liegt am Nordrand des Schwarzwalds am Zusammenfluss von Enz, Nagold und Würm, und ein erheblicher Teil der Wohnlagen liegt an den Hängen über dem Tal, mit schmalen und teils steilen Zufahrten. In der Innenstadt stehen Wiederaufbauquartiere, an den Rändern Wohngebiete der fünfziger bis achtziger Jahre und neuere Siedlungen.

Rheinland-Pfalz

Pirmasens

Pirmasens ist wie Rom auf sieben Hügeln gebaut, und das ist hier keine Tourismusformel, sondern eine Bauaufgabe: Die Höhenunterschiede innerhalb der Stadt werden über zahlreiche Treppenanlagen überwunden, die bekannteste ist die Schlosstreppe. Seit dem 19. Jahrhundert war die Stadt das Zentrum der deutschen Schuhindustrie; mit der Verlagerung der Produktion begann der Niedergang, und heute gehört Pirmasens zu den strukturschwächeren Regionen mit hohem Leerstand. Die Innenstadt wurde im Zweiten Weltkrieg schwer zerstört, der Bestand stammt deshalb überwiegend aus der Nachkriegszeit; dazu kommen Fabrik- und Wohnbauten der Schuhzeit an den Hängen und Wohngebiete auf den Kuppen.

Sachsen

Plauen

Plauen hat einen für seine Größe außergewöhnlich großen Gründerzeitbestand, geprägt von der Zeit der Spitzenindustrie, dazu Wohnungsbau der DDR-Jahre und Einfamilienhäuser an den Rändern. Drei Stadtteile sind förmlich festgelegte Sanierungsgebiete — Altstadt, Östliche Bahnhofsvorstadt und Haselbrunn —, und dort gilt für Bauarbeiten ein eigenes Genehmigungsrecht, das viele Eigentümer erst beim ersten Angebot kennenlernen.

Brandenburg

Potsdam

Potsdam ist eine Stadt, die nach Plan gebaut wurde, und das prägt den Bestand bis heute. Das bekannteste Beispiel ist das Holländische Viertel: Zwischen 1733 und 1742 entstanden unter der Leitung des Amsterdamer Baumeisters Jan Bouman 134 Backsteinhäuser, die durch die Mittel- und die Benkertstraße in vier Blöcke geteilt sind. Unter Friedrich Wilhelm I. wurden die beiden westlichen Blöcke gebaut, nach dessen Tod 1740 ließ Friedrich II. das Viertel um die beiden östlichen erweitern. Das Viertel ist ein geschütztes Ensemble; zusätzlich kann ein Haus als Einzeldenkmal geschützt sein, und nach der Vernachlässigung in der DDR-Zeit wurde es seit den neunziger Jahren schrittweise instand gesetzt. Für Eigentümer bedeutet ein solcher Ensembleschutz, dass die Ansicht der ganzen Reihe den Maßstab bildet. Dazu kommen die Schlösser- und Parkanlagen mit ihren Randbebauungen, Gründerzeitviertel, Villengebiete an den Seen und der Wohnungsbau der DDR-Zeit. Bei Arbeiten an Keller und Gründung sind Baugrund und maßgeblicher Grundwasserstand für das Grundstück zu prüfen; eine pauschale Aussage für alle Stadtlagen reicht nicht.

Q

Städte & Ortsratgeber

Sachsen-Anhalt

Quedlinburg

Quedlinburg liegt am Nordrand des Harzes, und seine Altstadt gehört seit 1994 zum Welterbe: Der mittelalterliche Stadtgrundriss ist noch lesbar, und das Stadtbild ist von Fachwerkhäusern aus mehreren Jahrhunderten geprägt, dazu der Stiftsberg mit Stiftskirche und Schloss auf dem Sandsteinfelsen. Für Handwerksarbeiten heißt das etwas sehr Praktisches: In diesen Häusern ist kaum eine Wand lotrecht, kaum ein Boden eben und kaum eine Öffnung rechtwinklig. Neben der Altstadt stehen Gründerzeitviertel, Siedlungsbau und Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte.

R

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Ratingen

Ratingen liegt unmittelbar an Düsseldorf, und der Wohnungsmarkt sieht entsprechend aus: viel Eigentum, viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, dazu gepflegte Wohnlagen und ein historischer Stadtkern. Für Sanierungen bedeutet das eine Besonderheit, die mit dem Gebäude selbst nichts zu tun hat und trotzdem über jeden Umbau entscheidet: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört nicht alles dem, der die Wohnung besitzt. Es gibt Sondereigentum, über das man allein bestimmt, und Gemeinschaftseigentum, über das die Gemeinschaft entscheidet — und die Grenze verläuft nicht dort, wo die meisten sie vermuten. Wer das vorher klärt, spart sich Ärger, Rückbauforderungen und im schlimmsten Fall einen Prozess. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts gibt es zudem eine Gruppe von Maßnahmen, auf deren Gestattung ein Eigentümer einen Anspruch hat — das hat die Lage für viele Vorhaben deutlich verbessert.

Nordrhein-Westfalen

Recklinghausen

In Recklinghausen treffen zwei Dinge aufeinander, die sich oft im Weg stehen: ein Bestand, der überwiegend aus Zeiten stammt, in denen Wohnungen in kleine Räume geteilt wurden, und der heutige Wunsch nach offenen Grundrissen. Die Altstadt mit ihrem historischen Kern, die Gründerzeitviertel darum herum und der Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte haben eines gemeinsam — die Wände zwischen Küche, Flur und Wohnzimmer wurden gebaut, als niemand daran dachte, sie wieder zu entfernen. Und genau dort beginnt die häufigste Frage bei einer Renovierung: Kann diese Wand weg? Die Antwort darauf ist keine Geschmacksfrage und auch keine, die man auf der Baustelle klärt. Sie entscheidet über Statik, Kosten und manchmal über die Genehmigungsfähigkeit des ganzen Vorhabens — und sie wird häufiger falsch beantwortet als jede andere Frage im Altbau. Wer sie richtig stellt und richtig klären lässt, spart sich die teuerste Überraschung, die eine Sanierung bereithält.

Bayern

Regensburg

Regensburg hat einen Bautyp, den es in dieser Zahl sonst nirgends gibt: den Geschlechterturm. Im späten 13. und frühen 14. Jahrhundert errichteten die Patrizierfamilien der Stadt etwa zwei Dutzend gotische Türme und banden sie architektonisch in ihre Stadtpaläste ein. Mit Höhen zwischen zwanzig und fünfzig Metern prägten sie die Silhouette und zeigten den Rang ihrer Bewohner; drinnen lagen Kapellen, Repräsentationsräume und gesicherte Kammern. Nördlich der Alpen hat keine Stadt so viele erhaltene mittelalterliche Türme, und darüber hinaus besitzt die Regensburger Altstadt den größten zusammenhängenden Bestand romanischer und gotischer Architektur nördlich der Alpen. Für Eigentümer bringt dieser Bestand eine eigene Bauaufgabe mit sich, die mit einem normalen Altbau wenig zu tun hat: Ein Turm ist ein hohes, schmales Bauwerk mit massiven Wänden, kleinen Geschossflächen und einer engen vertikalen Erschließung — jede Frage von Transport über Statik bis Heizung stellt sich hier anders. Daneben stehen die Bürgerhäuser der Altstadt, Gründerzeitviertel außerhalb der Stadtmauer und die Wohngebiete der Nachkriegszeit.

Nordrhein-Westfalen

Remscheid

Remscheid liegt auf den Höhen des Bergischen Landes, in einer Schleife der Wupper und zwischen tief eingeschnittenen Tälern; der Brodtberg ist mit rund 379 Metern die höchste Erhebung des gesamten Regierungsbezirks Düsseldorf. Diese Lage bestimmt, was am Haus passiert. Remscheid gehört zu den niederschlagsreichsten Städten Deutschlands, und der Regen fällt hier nicht nur senkrecht — er kommt mit dem Wind von der Wetterseite gegen die Wand. Für die Bauphysik ist das keine Nebensache, sondern eine eigene Anforderungsstufe: Mittelgebirgslagen mit hohen Niederschlagsmengen fallen in die höchste Beanspruchungsgruppe für den Schlagregenschutz, und daraus folgen konkrete Anforderungen an Putz, Anstrich, Fenster und Dach. Der Bestand ist entsprechend geprägt — bergische Häuser mit Wetterschutz an der Wetterseite, dazu Wohnbauten aus allen Jahrzehnten des vergangenen Jahrhunderts, viele davon an Hängen und in Tallagen.

Baden-Württemberg

Reutlingen

Reutlingen liegt am Fuß der Schwäbischen Alb und war lange eine Stadt der Textilindustrie; entsprechend gemischt ist der Bestand aus Altstadtbebauung, Gründerzeitvierteln, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und umgenutzten Gewerbebauten. Ein großer Teil des Wohnraums liegt dabei in Mehrfamilienhäusern — und damit ist hier eine Pflicht relevant, die vielen Eigentümern erst auffällt, wenn das Gesundheitsamt schreibt: die regelmäßige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen. Sie trifft nicht jedes Haus, aber sie trifft vermietete Mehrfamilienhäuser mit größeren Warmwasseranlagen, und sie ist keine Empfehlung, sondern eine Verpflichtung mit festen Intervallen. Dahinter steht ein Zusammenhang, der über die Prüfpflicht hinaus für jeden Eigentümer wichtig ist: Legionellen vermehren sich in lauwarmem, stehendem Wasser, und genau solche Bedingungen entstehen durch gut gemeinte Maßnahmen — eine zu niedrig eingestellte Speichertemperatur, um Energie zu sparen, oder eine selten genutzte Leitung nach einem Umbau. Wer das weiß, vermeidet das Problem, statt es später beheben zu müssen.

Nordrhein-Westfalen

Rheine

Rheine liegt im nördlichen Münsterland an der Ems, und der Bestand ist überwiegend gemauert — Ziegel im Ort, dazu verputzte Bauten aus allen Jahrzehnten des vergangenen Jahrhunderts und ländliche Höfe im Umland. Wo verputzt wurde, entscheidet über die Lebensdauer weniger der Putz selbst als das, worauf er sitzt. Ein Putz ist keine Farbe, die man auf alles auftragen kann: Er verkrallt sich mechanisch im Untergrund, und ob das gelingt, hängt davon ab, wie saugfähig und wie rau dieser Untergrund ist. Ziegelmauerwerk ist dafür ideal, glatter Beton das Gegenteil, und ein gemischter Untergrund aus beidem ist der Fall, der in der Praxis die meisten Schäden verursacht. Wer einen Riss im Putz lesen kann, weiß meist schon, woher er kommt — und ob er harmlos ist oder ein Zeichen für etwas anderes.

Bayern

Rosenheim

Rosenheims Altstadt ist in der Inn-Salzach-Bauweise gebaut: Am Max-Josefs-Platz stehen Bürgerhäuser mit weiten Laubengängen, Gewölben, Erkern und Dächern, die hinter hochgezogenen Vorschussmauern verschwinden. Die Stadt hatte 1328 Marktrecht, lebte von Innschifffahrt und Salzhandel, bekam 1810 die Saline und 1857 die Bahn von München nach Salzburg — in fünfzig Jahren wuchs die Einwohnerzahl von rund 3.000 auf 14.000, und aus dieser Zeit stammen die Gründerzeitfassaden. Dazu kommen der Bestand der Nachkriegsjahrzehnte und jüngere Neubaugebiete. Und noch etwas prägt den Ort: In Rosenheim wird geprüft, was anderswo eingebaut wird — das Institut für Fenstertechnik, gegründet am 10. März 1966, prüft und zertifiziert hier Fenster, Türen, Fassaden und Verglasungen.

Mecklenburg-Vorpommern

Rostock

Rostocks bekannteste Straße ist zugleich die Schlüssel zu seinem Bestand: Die Lange Straße entstand zwischen 1953 und 1958 im Nationalen Aufbauprogramm, auf dem schwer zerstörten Kern der Altstadt, und sie wurde 60 Meter breit angelegt — nach sowjetischem Vorbild dreimal so breit wie die ursprüngliche Gasse und für Aufmärsche gedacht. Die Gestaltung folgte einem Programm, das man kennen sollte, wenn man hier saniert: Während in Berlin der Klassizismus und in Dresden der Barock als nationale Tradition galten, wählte man im Norden die Backsteingotik. An den Fassaden sitzen deshalb Rosetten, Staffelgiebel und Fialen — mittelalterliche Motive an Wohnhäusern der fünfziger Jahre. Diese Bauten stehen heute unter Denkmalschutz, sind aber technisch Nachkriegsbauten mit allem, was dazugehört. Der zweite große Bestand liegt im Nordwesten: In Lütten Klein, Evershagen, Schmarl, Lichtenhagen und Toitenwinkel stehen die industriell gefertigten Wohnbauten der DDR-Zeit. Dazu kommt die erhaltene Backsteingotik der Altstadt und der Bestand der Vorstädte und Warnemündes.

S

Städte & Ortsratgeber

Saarland

Saarbrücken

Saarbrücken verdankt sein Gesicht einem einzigen Baumeister. Friedrich Joachim Stengel, 1694 geboren und 1787 gestorben, kam 1740 in die Stadt und prägte sie über Jahrzehnte im Sinne des Barock. Sein Hauptwerk begann er 1760: Ludwigsplatz und Ludwigskirche, errichtet zwischen 1762 und 1775, ein beherrschender Zentralbau über einem abgewandelten griechischen Kreuz, der zugleich Hof- und Pfarrkirche war. Zusammen mit den umliegenden Palais und Verwaltungsbauten entstand daraus ein geschlossenes barockes Ensemble, 1775 vollendet, und die Ludwigskirche gilt als eine der reinsten protestantischen Barockkirchen Deutschlands. Nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg wurden Kirche und Palais originalgetreu wiederaufgebaut. Für Eigentümer im Umfeld heißt das: barocke Formensprache mit gegliederten Putzfassaden, Sandsteingewänden und Sockeln, Mansarddächern und hohen Sprossenfenstern — und ein hoher Anspruch, wenn ein Haus zum Ensemble gehört. Daneben stehen Gründerzeitviertel, Wiederaufbaubestand der Nachkriegszeit und die Wohngebiete der äußeren Stadtteile.

Niedersachsen

Salzgitter

Salzgitter ist über dem Eisenerz gewachsen, und das Erz ist nicht nur Geschichte. Unter Teilen des Stadtgebiets liegt Altbergbau, und an der Oberfläche hat sich das messbar ausgewirkt: Für das ehemalige Erzbergwerk werden seit 1964 Senkungen gemessen, die bis 2021 Höchstwerte von 33 Zentimetern erreichten. Das Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie hat für die Schachtanlage Konrad den bergbaulichen Einwirkungsbereich veröffentlicht. Für Eigentümer ist das kein Grund zur Sorge, aber ein Grund zur Sorgfalt: Wer in Salzgitter saniert und Risse im Haus hat, sollte wissen, dass es für Schäden im Einwirkungsbereich eine besondere Rechtslage gibt — und dass man sich diese Rechtslage verbaut, wenn man vorschnell verspachtelt. Der Bestand ist stadtweit sehr unterschiedlich: Werks- und Siedlungsbau, Nachkriegsjahrzehnte, dörfliche Ortskerne und Neubaugebiete, verteilt auf eine große Fläche mit vielen eigenständigen Ortschaften.

Bayern

Schweinfurt

Schweinfurt liegt am Main in einer der trockensten Ecken Bayerns — der Jahresniederschlag beträgt hier rund 600 Millimeter, und die Fränkische Trockenplatte gilt als wasserarmes Gebiet. Für den Bestand hat das eine Folge, die viele Eigentümer erst am Rissbild bemerken: Wo tonige Böden anstehen, verändern lange Trockenperioden und darauffolgende Starkregen das Volumen des Untergrunds — und flach gegründete Häuser machen diese Bewegung mit.

Mecklenburg-Vorpommern

Schwerin

Schwerin steht auf norddeutschem Backsteinboden. Vom mittelalterlichen Kern über Gründerzeit und Kaiserzeit bis in die Zwischenkriegsjahre wurde hier überwiegend mit Ziegel gebaut, und ein erheblicher Teil dieser Bauten zeigt ihn offen — als Sichtmauerwerk ohne Putz davor. Das ist schön, langlebig und pflegeleicht, solange eine einzige Bedingung erfüllt ist: Die Fugen müssen in Ordnung sein. Die Fuge ist bei einem Sichtmauerwerk nicht die Lücke zwischen den Steinen, sondern das Bauteil, das die Fassade dicht hält, und sie ist zugleich das Bauteil, das als Erstes verwittert. Wer sie erneuern lässt, trifft dabei eine Materialentscheidung, die über Jahrzehnte nachwirkt und die häufig falsch getroffen wird. Neben dem historischen Bestand stehen in Schwerin Wohngebiete aus DDR-Zeit und jüngere Quartiere; die Seen im und am Stadtgebiet prägen die Lage vieler Grundstücke.

Nordrhein-Westfalen

Siegen

Das Siegerland ist eine Waldlandschaft, und Holz ist hier kein modischer Baustoff, sondern der, der immer schon da war. Entsprechend viel Holz steckt im Bestand: Dachstühle, Balkendecken, Fachwerk, Anbauten, Carports, Terrassen, Gartenhäuser, und in den letzten Jahren zunehmend auch Aufstockungen und Neubauten in Holzbauweise. Das ist eine gute Ausgangslage, aber sie hat eine Bedingung, die im Altbestand oft verletzt ist: Holz hält praktisch ewig, solange es trocken bleibt, und es geht schnell kaputt, sobald es das nicht tut. Die Regeln dafür sind keine Meinungsfrage, sondern in einer eigenen Normenreihe geordnet, die zwischen Einbausituationen unterscheidet und daraus ableitet, was zu tun ist. Dazu kommt die Siegener Topografie: Die Stadt liegt in einem engen Tal mit steilen Hängen, und viele Häuser stehen so, dass ein Geschoss hangseitig im Erdreich steckt und talseitig frei liegt — was für Holzbauteile im Anschluss an das Gelände eine eigene Frage aufwirft.

Baden-Württemberg

Sindelfingen

Sindelfingen ist in den 1960er und 1970er Jahren stark gewachsen, und dieser Bestand prägt die Stadt bis heute: ganze Wohngebiete aus dieser Zeit, darunter viele Häuser in Holzständerbauweise. Das ist bei einer Sanierung entscheidend, weil ein Fertighaus dieser Jahre anders aufgebaut ist als ein massives Haus — von der Befestigung über die Dämmung bis zu den Stoffen, die damals im Holz und in den Spanplatten verwendet wurden.

Nordrhein-Westfalen

Solingen

Solingen hat keinen einzigen Stadtkern, und das ist kein Zufall, sondern Stadtgeschichte: Am 1. August 1929 wurden die bis dahin selbständigen Städte Gräfrath, Höhscheid, Ohligs, Solingen und Wald durch preußisches Gesetz zu einer Stadt zusammengeschlossen. Jede brachte ihren eigenen Ortskern mit, und die sind bis heute erhalten — wer in Solingen baut, hat es je nach Stadtteil mit ganz unterschiedlichen Beständen zu tun. Dazwischen liegt eine Siedlungsform, die für die Stadt kennzeichnend ist: die Hofschaft. Das sind kleine, gewachsene Hausgruppen aus etwa sechs bis dreißig Gebäuden, oft bäuerlich-handwerklichen Ursprungs, über das ganze Stadtgebiet verteilt und vielfach erhalten. In einer Hofschaft stehen die Häuser dicht beieinander, häufig aneinandergebaut oder direkt an der Grenze, mit gemeinsamer Zuwegung und gemeinsam genutzten Flächen. Für Eigentümer heißt das: Fast jedes Vorhaben berührt hier den Nachbarn — beim Gerüst, beim Dachanschluss, bei der Zufahrt, beim Aufstellort der Wärmepumpe. Wer das früh klärt, baut ohne Streit; wer es übergeht, steht mit einem bezahlten Gerüst vor einem verschlossenen Tor.

Rheinland-Pfalz

Speyer

Speyer hat den ältesten Untergrund und einen relativ jungen Hochbau, und dieser Gegensatz bestimmt das Bauen hier. Im Pfälzischen Erbfolgekrieg wurde die Stadt 1689 zerstört und die Einwohnerschaft vertrieben; nach elf Jahren Siedlungspause entstand die Stadt im 18. Jahrhundert neu, auf demselben Umriss und mit demselben Straßenverlauf. Über der Erde steht deshalb überwiegend Bestand des 18. und 19. Jahrhunderts, dazu Wiederaufbau und Neubau der Nachkriegszeit — unter der Erde liegen römische, mittelalterliche und frühneuzeitliche Schichten. Der Dom ist seit 1981 Welterbe, die SchUM-Stätten mit dem Judenhof und der um 1100 errichteten Mikwe seit 2021.

Mecklenburg-Vorpommern

Stralsund

Stralsund hat eine Altstadt aus Backstein mit harten Dächern, dazu Gründerzeit und Wohnungsbau der DDR-Jahre. Der Umkreis sieht anders aus: Auf Rügen und in den Dörfern am Bodden stehen Häuser mit Reetdach, und für die gilt eine eigene Vorschrift der Landesbauordnung — weiche Bedachung ist nur mit erheblichen Abständen zulässig, und das entscheidet darüber, was auf einem Grundstück überhaupt möglich ist.

Baden-Württemberg

Stuttgart

Stuttgarts Tal- und Hanglagen machen die Lage des einzelnen Hauses zu einer wichtigen Planungsangabe. Ein Hangkeller, versetzte Geschosse oder ein Eingang über Treppen verändern Materialtransport, Abdichtung und Leitungsführung. Im Westen, Heusteigviertel und anderen älteren Quartieren kommen Bestandsfragen an Decken, Treppen und Fassaden hinzu. Für Wasserwege am Grundstück gibt die städtische Starkregenkarte erste Hinweise; für Bohrungen und tiefe Eingriffe sind die örtlichen Boden- und Schutzgebietsbedingungen gesondert zu prüfen.

Thüringen

Suhl

Suhl liegt in einem nach Süden langgezogenen Tal am Rand des Thüringer Waldes: Die Talsohle beginnt bei rund 380 Metern über dem Meer, und ringsum stehen Berge zwischen 650 und über 900 Metern. Die Stadt wurde im Umbau der Nachkriegsjahrzehnte stark verändert, ein Teil der alten Bausubstanz verschwand zugunsten von Bauten in Plattenbauweise; daneben stehen Gründerzeit, Siedlungsbau und die Ortsteile mit ihren dörflichen Kernen — Albrechts, Vesser, Wichtshausen und weitere. Der Winter ist hier keine Randnotiz: Die Stadt und ihre Umgebung liegen regelmäßig unter Schnee.

T

Städte & Ortsratgeber

Rheinland-Pfalz

Trier

Trier liegt im Moseltal, und die Mosel bestimmt hier mehr als das Stadtbild. Teile der ufernahen Lagen liegen im Überschwemmungsgebiet, und das ist keine historische Anekdote, sondern eine rechtliche Kategorie mit konkreten Folgen: In einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet gelten eigene bauliche Schutzvorschriften, und wer dort baut oder erweitert, braucht eine Genehmigung im Einzelfall und muss hochwasserangepasst ausführen. Die Stadt selbst plant an der Mosel entsprechend — für die Aufwertung des Moselufers sind Konzepte für hochwasserangepasstes Bauen zu entwickeln, weil große Teile des Plangebiets im Überschwemmungsgebiet liegen. Für Eigentümer in den betroffenen Lagen heißt das: Eine Sanierung ist dort keine reine Geschmacksfrage, sondern eine Frage, welche Materialien, welche Nutzungen und welche Technik in welches Geschoss gehören. Der Bestand selbst reicht von sehr alter Substanz über Gründerzeit bis zu Neubauten in den Höhenstadtteilen, die von der Mosel gar nicht berührt sind.

Nordrhein-Westfalen

Troisdorf

Troisdorf liegt zwischen Köln und Bonn in der Rheinebene, und der Umkreis von 50 km deckt beide Städte samt Umland ab. Der Bestand reicht entsprechend weit: Ein- und Zweifamilienhäuser der 1960er bis 1990er in Troisdorf, Sankt Augustin und Hennef, dichter Geschosswohnungsbau in Köln und Bonn, dazu Villenlagen am Rhein und im Siebengebirge. Die Böden der Rheinebene sind überwiegend sandig-kiesig und gut durchlässig, im Bergischen wird es lehmiger und schwerer.

Baden-Württemberg

Tübingen

Tübingen hat zwei Bestände, die einander nichts schulden. Der eine ist die Altstadt am Neckar: enge Gassen, Fachwerk über Kellergewölben, die Stiftskirche aus den Jahren 1470 bis 1483, gebaut in der Zeit der Universitätsgründung von 1477. Der andere ist jung — das Französische Viertel auf dem Gelände der früheren Hindenburg-Kaserne, die die französischen Streitkräfte 1990 verließen; ab 1993 wurde das Areal nach einem Rahmenplan des Stuttgarter Büros Lehen 3 zum Wohnquartier umgebaut. Dazwischen liegen Gründerzeit an den Hängen, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Neubaugebiete. Beide Bestände sind heute in einem Alter, in dem nicht mehr der Bau, sondern die Instandhaltung über die Kosten entscheidet.

U

Städte & Ortsratgeber

Baden-Württemberg

Ulm

Ulms Bestand ist alt und vertikal — und beides zusammen macht eine Aufgabe schwierig, die für immer mehr Eigentümer die wichtigste wird: die Wohnung im Alter nutzbar zu halten. In der Altstadt und im Fischerviertel stehen schmale Häuser mit engen, oft gewendelten Treppen, hohen Schwellen und kleinen Bädern, und in den Gründerzeitvierteln liegen viele Wohnungen im zweiten oder dritten Obergeschoss ohne Aufzug. Wer dort wohnen bleiben möchte, steht irgendwann vor der Frage, was sich anpassen lässt und was nicht — und die Antwort fällt je nach Haus sehr verschieden aus. Die gute Nachricht ist, dass die wirksamsten Maßnahmen selten die großen sind: Eine bodengleiche Dusche, abgesenkte Schwellen, Haltegriffe an den richtigen Stellen und ein rutschhemmender Boden verändern die Nutzbarkeit einer Wohnung erheblich, und für genau solche Maßnahmen gibt es Zuschüsse der Pflegekasse. Daneben besteht der Ulmer Bestand aus Wiederaufbauquartieren der Nachkriegszeit und neueren Wohngebieten am Stadtrand, in denen sich barrierearm deutlich einfacher bauen lässt.

Nordrhein-Westfalen

Unna

Unna hat einen kleinen historischen Kern mit Fachwerk und Gründerzeit, dazu ausgedehnte Einfamilienhausgebiete der Nachkriegsjahrzehnte am Hellweg. Viele dieser Häuser sind für Familien gebaut worden, die heute nicht mehr darin wohnen — und entsprechend häufig geht es um die Frage, ob aus einem Haus zwei Wohnungen werden können, sei es für die nächste Generation, für eine Vermietung oder für einen Verkauf.

V

Städte & Ortsratgeber

Nordrhein-Westfalen

Velbert

In Velberter Häusern steckt ein Leitungsnetz, über das kaum jemand nachdenkt, solange Wasser kommt: die Trinkwasserinstallation. Sie ist das einzige Lebensmittel führende Bauteil im Haus, und sie unterliegt entsprechenden Regeln. Für Eigentümer sind zwei Dinge wichtig. Erstens gibt es eine rechtliche Schwelle, ab der eine Anlage regelmäßig auf Legionellen untersucht werden muss — sie hängt nicht am Alter des Hauses, sondern an der Größe des Warmwasserspeichers und an den Leitungsinhalten. Zweitens gibt es einen bautechnischen Grundsatz, der jede Sanierung betrifft: Wasser muss fließen. Eine Leitung, in der Wasser über Tage steht, ist ein Problem, und genau solche Leitungen entstehen bei Umbauten — wenn ein Bad versetzt wird und der alte Strang als Stummel hängen bleibt, wenn ein Gäste-WC selten benutzt wird, wenn eine Wohnung leer steht. Der Bestand in Velbert reicht von bergischen Altbauten über Nachkriegssiedlungen bis zu jüngeren Wohngebieten in den Höhenlagen.

Nordrhein-Westfalen

Viersen

In Viersener Häusern steht meist noch die Heizung, die zum Haus gehörte, als es gebaut wurde — und das heißt: Heizkörper, ausgelegt auf hohe Vorlauftemperaturen. Wer heute auf eine Wärmepumpe umsteigt oder an ein Wärmenetz geht, stößt genau dort auf die entscheidende Frage. Beide Systeme arbeiten umso günstiger, je niedriger die Temperatur ist, mit der sie das Wasser losschicken, und wie niedrig sie sein darf, hängt nicht am Wärmeerzeuger, sondern an den Flächen, die im Raum die Wärme abgeben. Das ist gute Nachricht und Aufgabe zugleich: Die Vorlauftemperatur lässt sich in den meisten Häusern deutlich senken, aber es braucht dafür eine Rechnung Raum für Raum und nicht eine Faustformel fürs ganze Haus. Der Bestand in Viersen ist überwiegend Backstein, dazu Siedlungsbau, Nachkriegsjahrzehnte und jüngere Wohngebiete — das Gelände ist flach, die Grundstücke sind meist großzügig.

Baden-Württemberg

Villingen-Schwenningen

Villingen-Schwenningen liegt auf der Baar zwischen Schwarzwald und Schwäbischer Alb, und die Höhenlage bestimmt eine Größe, die in der Ebene kaum jemanden beschäftigt: die Schneelast. Sie ist keine Wetterlaune, sondern eine berechenbare Last, die in die Bemessung jedes Daches eingeht — und sie hängt an zwei Dingen, der Schneelastzone des Standorts und der Geländehöhe darüber. Für Eigentümer wird das immer dann praktisch, wenn am Dach etwas verändert wird: eine Solaranlage kommt drauf, ein Dachgeschoss wird ausgebaut, ein Anbau oder ein Carport entsteht, ein altes Dach wird neu aufgebaut. In all diesen Fällen ist die Frage, welche Last angesetzt wurde und ob sie noch stimmt. Dazu kommt ein zweiter Punkt, der den Bauablauf betrifft: Die Zeitfenster für Arbeiten im Freien sind hier kürzer als in der Rheinebene, und wer im Herbst plant, sollte das einkalkulieren.

W

Städte & Ortsratgeber

Baden-Württemberg

Weinheim

Weinheim ist die größte Stadt im Rhein-Neckar-Kreis und liegt an der Bergstraße am Rand des Odenwalds — daher das milde Klima und der steil abfallende Marktplatz mit seinen Renaissance- und Barockbauten. Über der Stadt stehen zwei Burgen, unterhalb liegt das Gerberbachviertel: ein spätmittelalterliches Handwerkerquartier im Tal des Grundelbachs, in dem die Fachwerkhäuser der Gerber dicht am offenen Bach stehen; das Gerberhandwerk entwickelte sich hier schon im 13. Jahrhundert. Neben diesem sorgfältig wiederhergestellten Kern liegen Gründerzeitviertel, Wohnungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und Neubaugebiete an den Hängen.

Hessen

Wiesbaden

Wiesbaden ist eine Stadt des Historismus. Große Teile der Gründerzeitbebauung sind erhalten geblieben — im Rheingauviertel, im Dichterviertel, rund um das Kurviertel und in den Villengebieten am Taunusrand —, und entsprechend hoch ist der Anteil an Gebäuden mit Stuckfassade, hohen Räumen und bauzeitlicher Ausstattung. Für Eigentümer heißt das: Denkmalrecht ist hier kein Randthema, und bei Fassade, Fenstern und Dach ist früh zu klären, was zulässig ist. Der zweite Wiesbadener Sonderfall liegt im Untergrund. Unter der Stadt liegen 26 bekannte Thermalquellen mit Temperaturen von 65 bis über 70 Grad, die heißesten in Hessen. Zu ihrem Schutz hat das Regierungspräsidium Darmstadt ein Heilquellenschutzgebiet festgesetzt, das neben qualitativen auch quantitative Schutzzonen kennt — in den Zonen A1 bis A3 und B1 bis B4 sind Bauarbeiten, Bohrungen, Grundwasserentnahmen und die Nutzung von Erdwärme eingeschränkt. Wer in den Baugrund eingreift, klärt das vorher, nicht während der Arbeiten.

Nordrhein-Westfalen

Witten

Wittens Wohnungsbestand stammt zu großen Teilen aus einer Zeit, in der niemand daran dachte, dass man mit einem Rollator durch eine Tür kommen muss. Schmale Türblätter, Schwellen an jedem Übergang, eine Badewanne mit hohem Einstieg, Treppen ohne beidseitigen Handlauf — das ist der Normalfall in Gründerzeit-, Nachkriegs- und Siedlungsbauten. Für viele Eigentümer wird das irgendwann zur konkreten Frage, und sie stellt sich meist nicht Jahre im Voraus, sondern nach einem Sturz oder einer Operation. Dann ist gut zu wissen, dass es für barrierefreies Bauen in Wohnungen eine eigene Norm gibt, die zwei Stufen unterscheidet und für jede von ihnen konkrete Maße nennt — und dass sich ein erheblicher Teil dieser Maße auch im Bestand erreichen lässt, wenn man weiß, worauf es ankommt. Die Stadt liegt an der Ruhr mit deutlichen Höhenunterschieden; auch das gehört zur Frage, wie ein Haus erreichbar ist.

Niedersachsen

Wolfenbüttel

Wolfenbüttel hat eine der größten erhaltenen Fachwerkaltstädte Niedersachsens, dazu Gründerzeit und Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte. Bei so viel altem Bestand lohnt ein Blick auf die Leitungen im Haus: Bleileitungen im Trinkwasser wurden vor allem in Nord- und Ostdeutschland bis in die frühen 1970er Jahre verbaut, und für sie ist im Januar 2026 eine Frist abgelaufen.

Niedersachsen

Wolfsburg

Wolfsburg ist eine junge Stadt — und trotzdem steht ein erheblicher Teil ihres Bestands unter Denkmalschutz. Das überrascht viele Eigentümer, und es ist der wichtigste Punkt, den man hier vor einer Sanierung klären sollte. Der erste Stadtteil nach der Stadtgründung, der Steimker Berg, entstand zwischen 1938 und 1940 nach einem Entwurf des Stadtplanungsamts unter Peter Koller, Titus Taeschner und Norbert Schlesinger; gebaut wurde er von der eigens dafür gegründeten Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft Neuland. Anfang der achtziger Jahre wurden große Teile der Stadt aus der Gründungs- und Aufbauzeit unter Schutz gestellt — und zwar nicht nur die bekannten Einzelbauten wie das Kulturhaus von Alvar Aalto oder das Theater von Hans Scharoun, sondern ganze Wohnsiedlungen. Für Eigentümer heißt das: Ein Haus, das nach Nachkriegsbau aussieht und dessen Sanierung man als Routine plant, kann geschützt sein — mit Vorgaben zu Fenstern, Farbe, Dachform und Fassade, die eine Standardlösung ausschließen. Daneben stehen Wohngebiete späterer Jahrzehnte und neuere Quartiere am Stadtrand.

Rheinland-Pfalz

Worms

Unter Worms liegt eine zweite Stadt. Der Weinbau und eine sehr lange Siedlungsgeschichte haben einen Bestand an Kellern hinterlassen, wie ihn nicht viele Städte haben — gemauerte Tonnengewölbe, Kreuzgewölbe, mehrgeschossige Anlagen, teils weit über das Gebäude darüber hinausreichend. Für Eigentümer ist das ein Raum mit eigenen Regeln, und zwar in zwei Richtungen. Statisch ist ein Gewölbe kein Raum mit Wänden und Decke, sondern ein Tragwerk, das seine Lasten über Bögen in die Widerlager leitet; wer daran etwas verändert, greift in dieses System ein. Bauphysikalisch hat ein solcher Keller ein eigenes Klima — kühl, träge, im Sommer deutlich kälter als die Außenluft. Genau daraus entsteht das häufigste Problem, das man dort findet, und es hat nichts mit eindringendem Wasser zu tun, sondern mit der Luft, die man selbst hineinlässt.

Nordrhein-Westfalen

Wuppertal

Wuppertal liegt in einem engen Tal, und beide Hänge sind bebaut — oft so steil, dass Häuser nur über öffentliche Treppen erreichbar sind und der Eingang im dritten Geschoss liegt. Das ist kein Randphänomen, sondern bestimmt in weiten Teilen der Stadt, wie eine Baustelle überhaupt funktioniert. Beim Bestand prägen zwei Schichten das Bild: die dichte Gründerzeit von Elberfeld und Barmen mit dem Briller Viertel als Villenquartier, und das ältere bergische Fachwerkhaus mit Schieferbehang, weißen Fenstergewänden, schwarzen Balken und grünen Schlagläden — dem sogenannten bergischen Dreiklang. Der Schiefer ist dabei kein Zierrat, sondern Wetterschutz: Das Bergische Land gehört zu den niederschlagsreichen Regionen, und die Schieferbekleidung wurde auf der Wetterseite oder rundum angebracht, um Fachwerk und Gefache vor Schlagregen zu schützen. Bei historischen Häusern ist vor Eingriffen der denkmalrechtliche Schutzumfang für die konkrete Adresse zu klären.

Bayern

Würzburg

Würzburg ist eine Stadt, in der viele Wohnungen nicht von ihren Eigentümern bewohnt werden. Als Sitz der Julius-Maximilians-Universität, einer der ältesten Hochschulen Deutschlands, und mit weiteren Hochschulen hat die Stadt einen hohen Anteil an Mietwohnungen, und entsprechend viele Eigentümer stehen bei einer Sanierung vor einer Frage, die selbstnutzende Eigentümer gar nicht kennen: Was darf ich am vermieteten Objekt wann und wie machen? Das ist kein Randthema, sondern bestimmt Ablauf, Fristen und am Ende auch, ob sich eine Maßnahme rechnet. Der Gebäudebestand selbst besteht aus mehreren Schichten: Die Stadt wurde im März 1945 schwer zerstört, und ein großer Teil der Innenstadt ist Wiederaufbau; daneben stehen wiederhergestellte historische Bauten, Gründerzeitviertel am Rand des Zerstörungsgebiets und die Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte. Die Lage im Talkessel des Mains mit den Weinberghängen ringsum bringt zudem mit sich, dass ein Teil der Wohnlagen am Hang liegt, mit schmalen und teils steilen Zufahrten.

Z

Städte & Ortsratgeber

Sachsen

Zwickau

In Zwickau steht viel Gründerzeit — mehrgeschossige Wohnhäuser mit einem einzigen Treppenhaus, ausgebauten oder ausbaubaren Dachgeschossen und Grundrissen, die vor über hundert Jahren nach anderen Regeln entstanden sind. Wer hier saniert, umbaut oder ein Dachgeschoss ausbaut, stößt deshalb früher oder später auf ein Thema, das im Baurecht eine eigene Abteilung hat: die Rettungswege. Dabei geht es nicht um Papierkram, sondern um eine sehr praktische Frage — wie kommen Menschen aus einem Geschoss heraus und die Feuerwehr hinein, wenn das Treppenhaus verraucht ist. Die Bauordnung des Landes beantwortet das mit klaren Vorgaben, und diese Vorgaben entscheiden häufig darüber, ob ein Ausbau genehmigungsfähig ist oder nicht. Wer sie kennt, plant von vornherein in die richtige Richtung. Neben dem Gründerzeitbestand stehen in Zwickau Wohngebiete der DDR-Zeit und jüngere Quartiere am Stadtrand.