Ratgeber
Gewerbe zu Wohnen: Bis zu 30.000 € Förderung pro Wohnung
Sie besitzen ein leerstehendes Büro, eine leere Praxis oder ein geschlossenes Ladengeschäft? Ab Juli 2026 schenkt Ihnen der Staat bis zu 30.000 € pro Wohnung, wenn Sie daraus Wohnraum machen. Keine Rückzahlung. Keine Mietpreisbindung. 300 Millionen Euro liegen bereit — wer zuerst beantragt, bekommt den Zuschuss.
Dieser Ratgeber erklärt alles: welche Gebäude förderfähig sind, wer beantragen kann, was es kostet, wie Sie den Antrag vorbereiten — mit zwei durchgerechneten Beispielen und einer Checkliste.
Förderrichtlinie veröffentlicht am 2. April 2026 — Anträge ab 1. Juli 2026
Budget: 300 Mio. € — reicht für ca. 10.000–15.000 Wohnungen. Wer jetzt mit der Planung beginnt, ist ab Juli antragsbereit.
Das Wichtigste in Kürze
- Programm: „Gewerbe zu Wohnen" (GzW) — 300 Mio. € Bundesförderung
- Zuschuss: Bis zu 30 % der Umbaukosten, max. 30.000 € pro Wohnung
- Deckel: Max. 300.000 € pro Unternehmen (EU-De-minimis)
- Gebäude: Alle beheizten Nicht-Wohngebäude (Büros, Praxen, Läden, Gastro)
- Energiestandard: Effizienzhaus 85 EE muss erreicht werden
- Anträge: Ab 1. Juli 2026 — zwingend VOR Baubeginn
- Mietpreisbindung: Keine — freie Vermietung zu Marktpreisen
- Kombinierbar: Energiekosten separat über KfW/BAFA förderfähig
1. Warum dieses Programm jetzt kommt
Deutschland hat zwei Probleme gleichzeitig: Es fehlen Hunderttausende Wohnungen — und gleichzeitig stehen Millionen Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche leer.
Die Zahlen sind eindeutig:
11 Mio. m²
Bürofläche steht leer (2025)
5,6 %
Büro-Leerstandsquote (2019: nur 2 %)
700.000
fehlende Wohnungen in Deutschland
300 Mio. €
Bundesförderung für die Lösung
Besonders betroffen sind Großstädte und ehemalige Bürostandorte:
| Stadt | Leerstand | Einordnung |
|---|---|---|
| Frankfurt am Main | ~10 % | Höchste Quote in Deutschland |
| Düsseldorf | ~8 % | Stark steigend seit 2021 |
| München | ~6 % | Verdreifacht seit 2019 |
| Hamburg | ~5 % | Besonders in Randlagen |
| Berlin | ~5 % | Innenstadtlagen unter Druck |
| Köln / Stuttgart | ~4–5 % | Wachsend |
Quelle: JLL Office Market Report 2025, eigene Zusammenstellung. Leerstandsquoten gerundet.
Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) bringt es auf den Punkt: „Leerstand in Zeiten von Wohnungsmangel ist ein absolutes No-Go."
Das neue Programm „Gewerbe zu Wohnen" soll beide Probleme gleichzeitig lösen: Leerstand beseitigen und Wohnraum schaffen — ohne einen einzigen Quadratmeter Fläche neu zu versiegeln.
Die Förderrichtlinie wurde am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Anträge können ab 1. Juli 2026 gestellt werden.
2. Die Förderung im Detail: Zahlen & Bedingungen
| Programmname | Gewerbe zu Wohnen (GzW) |
| Verantwortlich | BMWSB (Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen) |
| Gesamtbudget 2026 | 300.000.000 € |
| Art der Förderung | Nicht rückzahlbarer Zuschuss |
| Förderhöhe | Bis zu 30 % der förderfähigen Kosten |
| Maximum pro Wohnung | 30.000 € (bei 100.000 € förderfähigen Kosten) |
| Maximum pro Unternehmen | 300.000 € (EU-De-minimis-Verordnung) |
| Mindestanforderung | Mind. 1 neue Wohneinheit muss entstehen |
| Energiestandard | Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien (EH 85 EE) |
| Antragstellung | Ab 1. Juli 2026 |
| Mietpreisbindung | Keine |
| Belegungsvorgaben | Keine |
Warum das attraktiv ist:
Anders als KfW-Kredite ist die GzW-Förderung ein reiner Zuschuss — Sie bekommen Geld geschenkt. Und anders als beim sozialen Wohnungsbau gibt es keine Mietpreisbindung. Sie können die Wohnungen zu Marktpreisen vermieten und profitieren trotzdem von bis zu 30.000 € pro Einheit.
3. Welche Gebäude sind förderfähig?
Das Programm ist breiter als viele denken. Es geht nicht nur um Büros — jedes beheizte Nicht-Wohngebäude kommt infrage.
Förderfähig
- ✓ Bürogebäude / Büroetagen
- ✓ Arzt- und Zahnarztpraxen
- ✓ Ladengeschäfte / Einzelhandel
- ✓ Gastronomie (Restaurant, Hotel)
- ✓ Bankfilialen
- ✓ Beheizte Werkstätten
- ✓ Teile von Gebäuden (z.B. Erdgeschoss)
- ✓ Denkmalgeschützte Gebäude
Nicht förderfähig
- ✗ Unbeheizte Lagerhallen
- ✗ Kalte Werkstätten
- ✗ Garagen / Parkhäuser
- ✗ Bereits bewohnte Gebäude
- ✗ Gebäude mit laufender Wohnnutzung
- ✗ Neubau (nur Umwandlung bestehender Gebäude)
Wichtig: Auch Gebäudeteile sind förderfähig. Wenn Sie ein Mischgebäude besitzen (z.B. Laden im EG, Büro im 1. OG), können Sie einzelne Etagen umwandeln. Die Beheizung muss zum Zeitpunkt der Antragstellung gegeben sein.
Verwandte Themen: Gewerbebau: Kosten & Hallentypen · Denkmalschutz-Sanierung: Kosten & Förderung
Schnellcheck: Ist mein Gebäude förderfähig?
Frage 1 von 5
Ist Ihr Gebäude (oder Gebäudeteil) derzeit NICHT als Wohnraum genutzt?
4. Wer kann beantragen?
Die Antragsberechtigung ist bewusst breit gehalten:
- Privatpersonen — Sie besitzen ein leerstehendes Ladenlokal und möchten daraus eine Wohnung machen
- Unternehmen / GmbHs — Immobiliengesellschaften mit Büroleerstand
- Personengesellschaften (GbR, KG, OHG) — Investorengruppen
- Kommunen und Landkreise — Öffentliche Hand
- Selbstnutzer — Sie wollen selbst in die umgewandelte Wohnung einziehen
De-minimis-Grenze beachten:
Pro Unternehmen maximal 300.000 € Förderung. Das reicht für 10 Wohnungen à 30.000 €. Für größere Projekte prüfen Sie, ob verbundene Unternehmen (z.B. verschiedene GmbHs im Konzern) als separate Antragsteller gelten.
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5. Energiestandard EH 85 EE — was das bedeutet
Die größte Hürde des Programms: Das umgewandelte Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien erreichen. Das heißt konkret:
EH 85 EE bedeutet:
- 85 % des Primärenergiebedarfs eines Referenz-Neubaus (= 15 % Einsparung gegenüber Neubau-Niveau)
- Mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien (Wärmepumpe, Pellets, Solarthermie etc.)
- Transmissionswärmeverlust: Max. 100 % des Referenzwerts (= wie viel Wärme durch Wände, Dach und Fenster entweicht)
In der Praxis bedeutet das typischerweise:
| Maßnahme | Warum nötig | Richtwert |
|---|---|---|
| Wärmedämmung (Fassade + Dach) | Transmissionswärmeverlust reduzieren | 80–150 €/m² |
| Moderne Fenster (3-fach) | U-Wert ≤ 0,95 W/(m²K) | 400–700 €/Fenster |
| Wärmepumpe oder Pelletheizung | 65 % EE-Pflicht erfüllen | 15.000–30.000 € |
| Kontrollierte Lüftung (optional) | Energiebilanz verbessern | 3.000–8.000 € |
Ausnahme für Baudenkmäler:
Denkmalgeschützte Gebäude müssen nur den Standard „EH Denkmal EE" erreichen — deutlich einfacher. In begründeten Einzelfällen können auch die EE-Anforderungen gelockert werden.
Praxis-Tipp: Viele Bürogebäude aus den 1990er–2000er Jahren haben bereits brauchbare Fenster und Teilwärmedämmung. In diesen Fällen reicht oft eine Nachdämmung von Dach und Fassade plus Wärmepumpe, um EH 85 EE zu erreichen — deutlich günstiger als bei Altbauten vor 1980.
Lassen Sie VOR dem Antrag einen Energieberater einen iSFP erstellen. Der zeigt genau, welche Maßnahmen nötig sind — und ist selbst zu 80 % förderfähig. Kosten: effektiv 100–300 € nach Förderung. Mehr dazu: Energieausweis: Kosten & Pflichten
6. Förderfähige vs. nicht förderfähige Kosten
Die Förderung deckt Umbaukosten, aber nicht die energetische Sanierung. Das klingt erstmal nach Einschränkung — ist aber clever, weil Sie die Energiekosten separat über KfW fördern lassen können.
| Kostenart | GzW-förderfähig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundrissänderungen / Raumaufteilung | ✓ | Wände setzen, Türen, Durchbrüche |
| Sanitärinstallation (Bäder, Küchen) | ✓ | Neue Leitungen, Anschlüsse |
| Elektroinstallation (Wohnstandard) | ✓ | Steckdosen, Sicherungskasten |
| Innenausbau (Böden, Wände, Decken) | ✓ | Estrich, Putz, Trockenbau |
| Außenanpassung / Entsiegelung | ✓ | Eingänge, Balkone, Freiflächen |
| Schallschutz zwischen Einheiten | ✓ | Wohnungstrennwände |
| Barrierefreie Anpassungen | ✓ | Zusätzlich KfW 455-B — siehe Barrierefreies Bad |
| Wärmedämmung (Fassade, Dach) | ✗ | → Separat KfW 261/262 oder BAFA |
| Fensteraustausch (energetisch) | ✗ | → Separat KfW 261/262 oder BAFA |
| Heizungsanlage / Wärmepumpe | ✗ | → Separat KfW 458 |
| Grundstückskauf | ✗ | Nicht förderfähig |
| Planungs- und Architektenkosten | ✗ | Nicht förderfähig |
Förderfähige Kosten: Maximal 100.000 € pro Wohneinheit. Bei 30 % Förderquote ergibt das die bekannten 30.000 € pro Wohnung.
7. Rechenbeispiel: Büroetage → 5 Wohnungen
Szenario: Investor besitzt eine leerstehende Büroetage (450 m²) in einer mittelgroßen Stadt. Umbau zu 5 Zwei-Zimmer-Wohnungen à 70–100 m².
A) Umbaukosten (GzW-förderfähig)
B) Energetische Sanierung (separat über KfW)
C) Ihre Förderung
Kostenverteilung auf einen Blick:
Mit einem Mietertrag von geschätzt 5 × 700 € = 3.500 € monatlich amortisiert sich die Eigeninvestition in unter 7 Jahren — bei steigenden Mieten schneller.
Praxis-Tipp: Die Umbaukosten pro Wohnung liegen hier unter 100.000 € (68.000 €/Wohnung). Das heißt: Sie schöpfen die GzW-Förderung nicht voll aus. Wenn Sie hochwertigere Materialien oder größere Grundrisse planen, können Sie die förderfähigen Kosten näher an 100.000 €/Wohnung bringen — und damit mehr Zuschuss erhalten.
8. Rechenbeispiel: Ladenlokal → 2 Wohnungen
Szenario: Privatperson besitzt ein leerstehendes Ladengeschäft (160 m²) im Erdgeschoss eines Wohnhauses. Umbau zu 2 Wohnungen.
Kosten & Förderung
Kleinere Projekte erreichen sogar höhere Förderquoten, weil die Umbaukosten pro Wohnung näher an der Förderobergrenze von 100.000 € liegen.
Praxis-Tipp: Erdgeschoss-Ladenlokale in Wohnhäusern sind die einfachsten Umwandlungsprojekte — Wasser, Strom und Heizung sind oft schon im Gebäude vorhanden. Die Baugenehmigung geht schneller, weil das Gebäude bereits als Wohnhaus eingestuft ist.
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9. Kombination mit KfW, BAFA & Steuer
Das Beste an „Gewerbe zu Wohnen": Die Energiekosten sind bewusst ausgenommen — damit Sie dafür andere Fördertöpfe anzapfen können.
| Kombination | Möglich? | So funktioniert es |
|---|---|---|
| GzW + KfW 261/262 (Effizienzhaus) | ✓ | GzW für Umbau, KfW für Energiemaßnahmen — verschiedene Kosten |
| GzW + KfW 458 (Heizungstausch) | ✓ | GzW für Umbau, KfW 458 für die Wärmepumpe |
| GzW + BAFA (Einzelmaßnahmen) | ✓ | GzW für Umbau, BAFA für Dämmung/Fenster |
| GzW + §35c Steuer | Prüfen | Nicht für gleiche Kosten — Energiekosten ggf. steuerlich absetzbar |
| GzW + KfW 455-B (Barrierefreiheit) | ✓ | Zusätzlich Zuschuss für barrierefreien Umbau |
| GzW + Landesförderung | Prüfen | Je nach Bundesland — Kumulierung oft möglich |
Strategie: Doppelte Förderung nutzen
Die kluge Strategie: Trennen Sie Ihre Kosten sauber in Umbaukosten (→ GzW) und Energiekosten (→ KfW/BAFA). So können Sie für dasselbe Projekt aus zwei Fördertöpfen schöpfen — wie in unseren Rechenbeispielen oben.
Praxis-Tipp: Bitten Sie Ihren Architekten von Anfang an, die Kostenaufstellung in zwei Blöcke zu teilen: Block A (Umbau → GzW) und Block B (Energie → KfW). Nachträglich trennen ist aufwändig und fehleranfällig. Die saubere Trennung von Tag 1 kann Ihnen Tausende Euro mehr Förderung sichern.
Detaillierter Überblick: Förderung Sanierung 2026: Alle Zuschüsse & Kredite →
10. Schritt-für-Schritt: In 8 Schritten zur Förderung
Machbarkeit prüfen
Woche 1–2Ist Ihr Gebäude beheizt und nicht bewohnt? Erlaubt der Bebauungsplan eine Wohnnutzung? Lässt die Bausubstanz eine Umwandlung zu? Klären Sie diese Grundfragen zuerst — am besten mit einem Architekten.
Energieberater einschalten
Woche 2–4Ein zertifizierter Energieberater (dena-Liste) prüft, ob EH 85 EE erreichbar ist und welche Maßnahmen nötig sind. Kosten: 500–1.500 € (80 % davon förderfähig). Ohne Energieberater kein GzW-Antrag.
Planung & Kostenaufstellung
Woche 4–10Architektenplanung mit Grundrissen für die neuen Wohneinheiten. Getrennte Kostenaufstellung: Umbaukosten (→ GzW) und Energiekosten (→ KfW). Das ist der aufwändigste Schritt.
Baugenehmigung einholen
Woche 6–18Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen erfordert in der Regel eine Baugenehmigung. Dauer: 4–12 Wochen je nach Kommune.
GzW-Antrag stellen
Ab Juli 2026Ab 1. Juli 2026 beim zuständigen Bundesamt. Alle Unterlagen: Energieberaterbericht, Kostenaufstellung, Baugenehmigung. WICHTIG: Noch keinen Handwerkervertrag unterschreiben!
KfW-Antrag stellen (parallel)
ParallelFür die energetischen Maßnahmen: KfW 261/262 und/oder KfW 458. Kann parallel zum GzW-Antrag laufen.
Förderzusage abwarten → Aufträge vergeben
Einige WochenErst NACH der Zusage dürfen Sie Handwerkerverträge abschließen. Vorher unterschreiben = Förderung verloren.
Umbau durchführen & Nachweis einreichen
Je nach ProjektNach Fertigstellung: Nachweis des EH 85 EE Standards, Kostennachweise, fertige Wohneinheiten. Dann wird der Zuschuss ausgezahlt.
Wo wird der Antrag gestellt?
Die Antragstellung für „Gewerbe zu Wohnen" läuft voraussichtlich über die KfW-Bankengruppe oder eine vom BMWSB benannte Stelle. Die genauen Antragsformulare und das Online-Portal werden zum Programmstart am 1. Juli 2026 freigeschaltet. Aktuelle Informationen finden Sie auf der offiziellen BMWSB-Seite.
Tipp: Alle Unterlagen (Energieberaterbericht, Kostenaufstellung, Baugenehmigung) sollten Sie JETZT vorbereiten, damit Sie am 1. Juli sofort einreichen können.
11. 7 teure Fehler — und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Handwerkervertrag vor Förderzusage unterschreiben
Folge: Kompletter Förderverlust. Schon ein unterschriebener Kostenvoranschlag kann als „Vorhabenbeginn“ gelten.
Lösung: Erst Zusage abwarten, dann beauftragen. Angebotseinholung ist erlaubt.
Fehler 2: Umbau- und Energiekosten nicht sauber trennen
Folge: GzW fördert keine Energiekosten — wenn alles in einem Topf steht, sinkt Ihre Förderquote.
Lösung: Zwei getrennte Kostenstellen und separate Anträge (GzW + KfW) von Anfang an.
Fehler 3: Keinen Energieberater einschalten
Folge: Ohne Energieberatung kein Nachweis für EH 85 EE = kein Zuschuss.
Lösung: Energieberater ist Pflicht UND zu 80 % förderfähig. Kostet effektiv 100–300 €.
Fehler 4: Baugenehmigung vergessen
Folge: Nutzungsänderung ohne Genehmigung = Baustopp + Bußgeld + kein Zuschuss.
Lösung: Frühzeitig beim Bauamt anfragen — Genehmigung dauert 4–12 Wochen.
Fehler 5: De-minimis-Grenze überschreiten
Folge: Ab 300.000 € pro Unternehmen: kein weiterer Zuschuss. Bei verbundenen Unternehmen wird zusammengerechnet.
Lösung: Bei größeren Projekten Unternehmensstruktur prüfen.
Fehler 6: Nicht prüfen, ob Wohnnutzung zulässig ist
Folge: Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan erlaubt keine Wohnnutzung → Umbau wird nicht genehmigt.
Lösung: Vor allen anderen Schritten: Bauamt kontaktieren, B-Plan einsehen.
Fehler 7: Zu spät beantragen — Budget aufgebraucht
Folge: 300 Mio. € klingen viel, reichen aber nur für ca. 10.000–15.000 Wohnungen. Wer wartet, geht leer aus.
Lösung: Jetzt mit der Planung beginnen, ab 1. Juli 2026 sofort beantragen.
12. Gewerbe zu Wohnen + EU-Fachbetriebe: Doppelt sparen
Die Förderung bezieht sich auf die Maßnahme, nicht auf die Nationalität des Handwerkers. Verifizierte EU-Fachbetriebe sind vollständig förderfähig — sofern sie bei der Handwerkskammer oder einem EU-Äquivalent registriert sind.
Das eröffnet eine interessante Möglichkeit: Wenn Sie die Umbaukosten durch EU-Fachbetriebe um 25–35 % senken, sinkt Ihr Eigenanteil erheblich — während die Förderung gleich bleibt.
Vergleich: Deutsche Firma vs. EU-Fachbetrieb (5 Wohnungen)
| Deutsche Firma | EU-Fachbetrieb | |
|---|---|---|
| Umbaukosten | 340.000 € | 238.000 € |
| Energetische Sanierung | 110.000 € | 77.000 € |
| Gesamtkosten | 450.000 € | 315.000 € |
| GzW-Zuschuss (5 × 30.000 €) | −150.000 € | −150.000 € |
| KfW-Zuschuss | −11.000 € | −7.700 € |
| Effektive Eigenkosten | 289.000 € | 157.300 € |
| Ersparnis vs. deutscher Preis | — | 131.700 € |
Voraussetzungen für EU-Fachbetriebe bei geförderten Projekten:
- Registrierung bei Handwerkskammer oder EU-Äquivalent
- A1-Bescheinigung (Sozialversicherungsnachweis EU)
- Einhaltung Mindestlohn und deutsches Arbeitsrecht
- Gewährleistung nach deutschem BGB
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Jetzt handeln: Der Zeitplan bis Juli 2026
Das Budget von 300 Mio. € reicht für ca. 10.000–15.000 Wohnungen. Wer zuerst beantragt, bekommt den Zuschuss. Beginnen Sie JETZT mit der Vorbereitung:
April–Mai 2026
Machbarkeit prüfen
Gebäude bewerten, Bebauungsplan checken, Energieberater beauftragen
Mai–Juni 2026
Planung abschließen
Architektenplanung, Kostenaufstellung, Baugenehmigung einreichen
Ab 1. Juli 2026
Sofort beantragen
GzW-Antrag + KfW-Antrag parallel einreichen. First come, first served.
Checkliste: Bin ich bereit für den GzW-Antrag?
Alle Punkte abgehakt? Dann sind Sie bereit für den Antrag ab 1. Juli 2026.
13. Häufige Fragen
Werden nur Büros gefördert?
Wie hoch ist die Förderung genau?
Muss ich das Geld zurückzahlen?
Ab wann kann ich Anträge stellen?
Kann ich die Wohnungen frei vermieten?
Was ist Effizienzhaus 85 EE?
Kann ich Gewerbe-zu-Wohnen mit KfW-Förderung kombinieren?
Was passiert, wenn ich vor dem Antrag mit dem Umbau beginne?
Gilt die Förderung auch für denkmalgeschützte Gebäude?
Können auch Privatpersonen beantragen?
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Quellen & weiterführende Links
Offizielle Quellen
- BMWSB — Förderprogramm Gewerbe zu Wohnen (offiziell)
- Haufe — Neues Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen" startet im Juli
- Handwerksblatt — Förderprogramm zur Umwandlung von Gewerbeimmobilien
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